导语

今天分享一篇研究长文，本来打算起名为中国房地产风雨沧桑20载，但感觉太过宏观，不如敲定为房价的底层逻辑，平实朴华。

建议多读几次这篇文章，对你看懂中国房地产的来龙去脉，被其绑架下经济的坎坷步履，甚至是操盘手对2019年及未来房地产的想法，都有很好的借鉴作用。我把他们都沉淀在每一个文字里。

1

住房市场预热标志

1997年，那是我们很多人情窦含苞待放之年，羞羞答答的玫瑰们，静悄悄的渐次盛开，让人目不暇给，心跳加速，想来真是妙不可言。

个人情感之外，后来在我国掀起惊涛骇浪的房地产市场之种种也得从这年说起。

1997年第4季度，受东南亚金融危机的影响，外需颓势尽显，我国经济下滑，名义GDP全年增长11%，较上一年低6个百分点,CPI从8.3%降至2.8%。彼时，我国经济刚刚从两位数的高通胀中走出，却又要面对通缩的风险。

此外，1997年东南亚金融危机期间，我国承诺人民币不贬值，对我国对外出口带来不小压力，出口同比下降，出口金额同比从1997年1月的27.6%下降到1998年10月的-17.3%，1998年全年的出口增速仅为0.4%，比1997年的增速降低了20.1%。

外资也受到经济危机影响而下降，1998年外商直接投资额基本保持不变，1999年一反过去趋势，首次出现负增长，同比增速-11.31%。

为了拉动经济增长，我国不得不将原来刺激出口政策转向刺激国内需求，政府决定把房地产行业作为我国经济发展新的增长点。

1998年7月，国务院颁布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发〔1998〕23号)，俗称23号文，其中明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，“扩大个人住房贷款的发放范围，所有商业银行在所有城镇均可发放个人住房贷款。

取消对个人住房贷款的规模限制，适当放宽个人住房贷款的贷款期限”，标志着城镇住房商品化制度开始建立。1998年的23号文发布之后，城镇住房制度改革快速推进，相应的银行信贷、土地管理等配套政策相继出台，鼓励住房消费的政策框架初步形成。

1998年下半年开始逐步实行住房分配货币化政策，住房信贷政策的跟进，使居民在只支付首付的情况下购买住房，极大地提升了民众购房能力，我国居民部门杠杆率从此逐步上升。

这样，在我国实行了近四十年的住房实物分配制度逐步退出历史舞台。

23号文，是我国住房制度改革的里程碑，新中国历史上，关于房地产市场的政策导向，没有哪项政策能和1998年的23号文媲美，它是在中国经济萎靡不振的大背景下提出的，是1994《关于深化城镇住房制度改革的决定》的升级与加强版。

在供给端看，它明确的把房地产定义为我国经济发展的支柱产业，出台配套政策，把民众住房需求推向市场;在需求端看，实施首付加杠杆的购房模式，降低购房门槛，对民众收入资本化，极大的提高了民众的购买能力。

很多人没意识到23号文的出台意味着什么，更想不到这份不到2000字的文件未来会在我国住房史上掀起怎么样的惊涛骇浪。如果说政策的出台是对房地产市场预热，那么房地产市场的启动还需要什么条件?

2

催化剂-货币

2001年台剧《流星花园》红遍海峡两岸，乃至霸屏亚洲，其风头一时无两，堪称神剧中的神剧，以至于男主角受到某国总统的邀约。娱乐界之外，一件影响我国历史进程的大事也在这一年修成正果。

加入WTO最直接的影响就是进入我国的钱多了。

经过多年的艰苦谈判，我国于2001年12月11日，正式加入世界贸易组织，即WTO。简单地说，我国可以依托WTO平台和很多国家做买卖，利用成本相对优势我们的一些商品可以进入很多国家，出口创汇;同时出台各种优惠政策吸引外国资本，招商引资。所以，

在2001年加入世贸组织后的5年过渡期内，中美汇率比较稳定，过渡期结束后人民币兑美元汇率逐年走高，而人民币升值的预期又吸引更多的国外资本进入我国，时至2014年美元兑人民币为6.12元，人民币升值26%。

这样，随着我国开放的大门越开越大，外商直接投资越来越多，资本项目下长期顺差成为常态，按照中美汇率结汇后我们的人民币也越来越多;

另一方面加入WTO后，我们与国外做生意，卖出去的是商品换回来的是美元，美元在我国国内不能流通，也就是说美元必须换成人民币才能在国内流通，经常项目下顺差逐年攀升，我国国内的人民币也越来越多。

举个例子，张三把一批成人尿不湿卖到了美国市场，换回来1亿美元。美元不能在我国流通，张三只能在商业银行把美元换成人民币，假设中美汇率8:1，张三拿到8亿人民币，或者存银行，抑或采购原料，继续加工制作成人尿不湿;商业银行少了8亿元的人民币，而多了1亿美元，商业就拿着1亿美元去找央行，央行收走1亿美元，成为外汇占款，并同时给了商业银行8亿人民币。

整个过程，商业银行只是充当了资金中介，央行多了1亿美元的外汇占款，发行了8亿人民币， 张三获取了8亿人民币，我国流通的人民币多了8亿元。

如果假定张三为一个国家，那么张三这种生意往来，有进口也有出口，出口多于进口就称为贸易顺差，而这种经常性往来的收支项目称为经常项目，其顺差就成为经常项目顺差。

资本项目顺差意味着流入的资本比流出的资本多，流入的资本多就叫资本项目顺差。

总而言之，随着双顺差的持续发展，进入我国的外汇越来越多，外汇占款在人民币的发行过程中比例越来越大，我们的基础货币越来越多。

通胀猛于虎，政府心里很清楚。

这么多钱到哪里，哪里就是汪洋大海，不能乱窜，得给它们找个地，而这个地就是我们的支柱产业—房地产，也被称为蓄水池。房地产牵一发动全身，正是发动经济的引擎，而且也给地方政府带来巨量的卖地收入，各级政府看着脚下的土地很开心，土地财政也正是在那个时候成为地方政府的摇钱树，铁公基大干快上，城市面貌换新颜。

，以至于为了控制基础的投放，央行被动的采取央行票据对冲基础货币的投放。

至此，加入WTO后，双顺差给我们带来了大量的外汇占款与基础货币，随着时间推移外汇占款逐渐成为我国基础货币发行的主要渠道这样，有了国家对房地产市场鼎力的政策支持，加入WTO也有了基础货币的大量供应，那房地产行业的发展还需要什么?

3

助推剂-储蓄、收入与杠杆

一个段子，两个老太太在天国相遇，中国老太太说我在临终前攒够了买房的钱，美国老太太说我在临终前把买房的按揭贷款还清了。也许是为了增强生活的安全感，中国人爱存钱，我国居民部门历来高储蓄，而高额的储蓄不仅为开发商提供了廉价充沛的资金，也为购房者提供了充足的购房弹药。

1998年我国居民人民币存款5.34万亿，城市居民人均储蓄1.3万元，一个双职工家庭平均储蓄2.6万元。粗略估算，1998年我国商品房价格不到2000元，购买80㎡的商品房需要16万，如果首付按照20%-30%计算，则需要3.2-4.8万元的首付款，彼时城市居民家庭储蓄平均2.6万元。

此外，1998年我国城镇居民人均收入5400多，按双职工家庭计算，家庭年均入11000元，储蓄率按20%考虑，每年可增加储蓄2200元多。所以不管是从首付还是贷款利息偿还角度看，城市双职工家庭是有能力负担购房的。

更何况，因为“平均”仅仅是事物宏观特征的表示，在趋于细分阶段并不能准确刻画事物特征，“平均”可能会隐藏一些高购买力人群。举个例子，张三刚毕业，经不住长辈的催促，去相亲。二人相谈一度很融洽，临近结束，女方试探着问：你们同事都有房吗?张三回复：我们部门人均2套房。女方暗喜，追问：那你?张三又复：我刚毕业，还没房。女方醉倒。

给我一根杠杆，再给我摆放个支点，我能撬动地球。足见杠杆的威力。不过，给你一根杠杆你绝对不能撬动太阳，是因为太阳质量是地球的N亿倍吗?不，是因为太阳的温度太高。

事实上，购房的过程就是购房者或居民用存款与债务(银行贷款)购买房产的过程，表现在居民端就是银行贷款的绝对数量增多，以及居民存款的相对数量减少。

在买房的时候，首付+按揭贷款的购房模式其实就是购房者利用杠杆的典型例子。

举个例子，一套商品房500万，首付30%与首付50%二者之间差了100万，前者后者分别用150万与250万撬动500万的房子，前者需要贷款350万，后者需要贷款250万。所以，一方面首付+按揭贷款的购房模式极大的提高了居民购房能力，把居民购房的潜在需求转化成有效需求;另一方面带来了居民杠杆率的宏观抬升。

不管从哪个角度看，2008年后居民杠杆率迅速抬升，

居民部门杠杆率，可以用居民贷款与GDP比值来衡量，也可以用居民贷款与居民存款比值来衡量，持续至今，也正是从那个时候起，广大群众才逐步认识到房产是财富的锚地，为此前仆后继，居民杠杆率越加越高，房价也越来越高。

综上，在过去的20多年里，站在1998年这个时间点上，或者1998年至2001年这个时间区间里，政策以及货币的供给，购买力的加持，都在预示着我国房价有一个美好的未来。那么，站在2019年这个时间点上，我国房市的未来还会如此美好吗?