2019中国房地产企业500强测评报告显示，2018年房地产行业马太效应依然十分明显。市场因素是造成房地产企业分化加剧的重要原因之一。

一方面，领先房企的销售集中度较高，前百强房企销售规模增长28.94%，前50强房企销售规模占全行业51.95%，销售破千亿的房企数量创记录的新增至30家；另一方面，头部企业货值集中度较为显著，51%的土地被排名前十的企业购得。

同时，龙头房企的优势并不局限于住宅开发，慢慢向长租公寓、物流地产、商业地产、物业服务等领域扩展。强者恒强更加明显，少数实力雄厚的大型房企受益于行业整合与融资优势，业绩得到进一步提升，优势进一步扩大；而中小型房企依然举步维艰，成长空间及市场份额进一步被挤压，500强房企中销售额小且呈现负增长的企业不在少数。由于融资困难，尾部企业则要面临资金链断裂等问题。

房地产调控政策对房地产行业的集中度也有一定影响。2014到2018年的本轮房地产调控周期具有一些不同的特点。

首先，去库存的政策延长了景气周期。在一二线城市出现回调的情况下，棚改货币化政策和配套的金融宽松，支撑了三四线房地产市场近几年的繁荣。对于在三四线城市布局的房地产企业来讲，其综合实力得到了政策的持续支撑。

其次，政策收紧相比过往更长一些。从2016年的“930”到2018年底部分区域开始放松，长度跨越27个月。在漫长的政策收紧期内，综合实力较强的公司与中小房地产企业之间的差距在不断扩大。

最后，与以往全国政策一刀切不同，目前政策调整为房住不炒和因城施策（甚至一城一策），各线城市之间周期出现对冲，对房企来说，除了关注全国大环境外，也要兼顾深耕区域的具体情况和所处周期。

因此，市场前景较好的区域、综合实力较强的房企，其项目风险相对可控，发展前景整体较好。房地产市场以及房地产企业的集中度随着政策的变化出现了整体更加集中的趋势。