从房企百强榜单排名看房地产信托的新趋势

房地产企业百强排名是衡量房地产企业综合实力的重要指标，也是信托公司选择房地产交易对手的重要参考。2019年房地产企业百强排名发布以后，我们看到百强企业总体排名变化较大，但强者恒强的特征依然存在，变化的百强名单反映出房地产市场的新格局，对房地产信托业务也会产生一定的新影响。

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新排名：百强变动相对较大但二十强相对稳定

2019中国房地产开发企业榜单前三强仍由恒大、碧桂园、万科占据。其中，恒大集团再次蝉联第一。从榜单来看，二十强房企名单微变，百强变动相对较大。与2018年榜单相比，百强榜单中排名上升最快和下降最快的五家房企如下表所示。

本次榜单百强房企中，中国金茂排名的迅速上升给人印象深刻。年报显示，2018年中国金茂实现合同销售额1，280亿元，首次突破千亿元大关，同比增长85%，业绩增幅明显高于同规模房企。

金茂的排名上升主要可以归结为以下四个因素：

一是销售贡献主要集中在一线城市及热点二线城市，销售业绩占比分别为45%、43%，长三角区域业绩贡献占据半壁江山，占比达56%。

二是物业开发与租赁业务提升了公司盈利能力，2018年中国金茂毛利率增长至38%，同比上升6个百分点，净利率达19%，同比上升2个百分点，归母净利率为13%，其中物业开发营收同比增长26%至337亿元，毛利率提升了7个百分点至36%，物业租赁毛利率同比增长4个百分点至87%，营收同比增长6%。

三是土地资源储备充裕， 2018年新增土地总价896.31亿元，新增建面达1，103.32万平方米，截止2018年底宗土地储备达6，278万平，其中物业开发土储建面为4，148万平，能够支撑企业完成2019-2020年1，500亿元、2，000亿元的销售目标。四是注重未来发展布局，从土储区域分布上看，中国金茂持续重仓二线城市，并逐步扩大潜力三四线城市的土地资源。

排名下降最快的百强房企TOP2是国购投资和文一地产，其排名分别从2018年的第69位、68位下降至2019年的第213位、125位。值得注意的是，这两家房企均来自于安徽省合肥市，且地产业务板块的布局也主要在合肥。

其中，国购投资的房地产项目集中于安徽省内，且合肥市占比高达70%。截至2019年3月19日，国购投资未兑付债券还有10只，总计金额接近50亿元。由于出现违约，联合信用将国购投资主体及债项信用等级下调为“C”。

而在2018年，其位列中国房地产开发企业69强、中国民营企业243强，企业联合信用评级AA。自2016年10月起合肥市房地产限购限贷政策陆续出台，合肥房价泡沫破裂，商品房销售额和销售面积增速持续回落，导致企业房地产业务受挫，盈利下滑。