租赁住宅资产管理业务渗透率高，90%以上民营租赁住宅由住宅资产管理公司参与管理。根据国土交通省2010年的调查数据，民营租赁住房的管理模式中，25.5%的民营租赁住房部分委托机构管理，65.3%完全委托机构运营，而业主自行管理的仅占9%，机构深度参与民营租赁住房管理。

 

行业集中度较高，Top5公司的市占率达21%。截止2018年7月，日本共有952家机构有租赁住宅管理运营业务，TOP10的企业租赁住宅管理户数总和为408.7万套，市场份额之和约为26.1%，其中TOP5公司市场份额之和为20.9%，行业集中度较高。

 

住宅资产管理公司提供全产业链服务，轻资产运营模式最具特色，主要有托管和包租两种方式。日本住房租赁市场规范发达，与第三方公司深度参与息息相关。而日本超过84%的租赁住宅业主年龄在50岁以上，也离不开专业租赁公司的服务。住宅资产管理公司为业主提供“土地尽调——施工资金规划和融资服务——建筑设计和施工——管理运营”的全产业链服务。其中，最重要也最具特色的是轻资产运营模式，即住宅资产管理公司不持有住宅资产，仅做运营。常规业务包括：入住支持业务（租户招揽、租金保证和入住手续等）、租约管理业务（租金收取、运营协调、租约更新、租约解除、租金增减交涉、押金保管、纠纷等）和物业管理业务（清扫、设备维修）等。

托管业务是指房东委托住宅资产管理公司代理自己行使权利，但房东与租客直接签订合同，租金由房东决定，机构只部分参与。主要盈利来源是托管费，70%以上的住宅资产管理公司的托管费为租金的3-6%。

包租方式一般是业主将住宅一次性委托给住宅资产管理公司运营25-35年之间，租客与住宅资产管理公司签订租赁合同，租金由机构决定，机构每月给房东支付固定租金，房东可以避免房屋空置风险。主要盈利来源为机构租赁给租户的租金与每月支付房东固定租金的租金差。

 

住房租赁业务从业门槛高，“宅建士制度”保障租赁市场规范运行。在日本从事住房中介业务需要通过全国统一考试，取得从业资格证，即“宅建士”，该考试通过率仅为15-17%。住房租赁公司每五人必须有一个宅建士，重要事项必须由宅建士解释说明，合同必须由其签字盖章才能生效。从业者专业素养是日本住房租赁市场规范运行的重要保障。

（5）有吸引力的租赁市场

从回报率来看，租金收益率远高于银行定期存款和10年期国债收益率，房屋所有者有出租动力。2008年以来，日本零利率政策下，银行存款、10年期国债收益率几乎为零，相较而言，2015年来，日本公寓租金收益率平均在5%以上，较有吸引力。

 

从租金压力来看，以三大都市圈为例，租金稳定且负担较小。2006-2016年三大都市圈月均租金增加不明显，复合增速在0.6%左右，同时，2013-2017年的平均年租金收入比为20%，租户租金压力不大。据日本国土交通省调查，2017年只有10%的租户感觉租金负担感很重，33%的租户感觉基本没什么负担。

 

 

大都市21%的人口有工作单位的住房补贴，补贴金额占租金的40%以上，租金压力进一步降低。据日本国土交通省调查数据，2017年三大都市圈的21%的人口享有工作单位的补贴，补贴额达3.2万日元/月，而三大都市圈平均租金为7.4万日元/月，部分居民的租房压力进一步降低。