日本家庭租房率在36%以上三大都市圈租房率占比更高
日本家庭租房率在36%以上，三大都市圈租房率占比更高。日本租赁市场发展完善，主要受益于完备的租赁法律体系、租户权益保护机制、机构规模化管理运营和以公营住宅、特优赁、老优赁等为代表的保障不同收入家庭住房需求的住房保障制度。2013年日本家庭平均租房率36%，三大都市圈的租房率更高，均在40%以上。
90年代后期正式开始规范发展住房租赁市场。1995年成立日本租赁住宅管理协会；1999年创设定期住房租赁制度，租约到期后不自动更新，弱化对承租人的过度保护；2000年成立不动产租赁管理业协会；2003年不动产租赁管理业务推进联络会议会成立；2008年设立不动产租赁经营管理士协议会，推动不动产租赁经营管理士的统一资格化；2011年创设租赁住宅管理公司登陆制度。
住宅租赁业增加值占GDP比重达10%，仅次于制造业和批发零售业，主要是GDP核算方式造成的。日本不动产业主要包括房地产销售、二手房流通、不动产租赁和不动产管理，2017年不动产业增加值占GDP比重达11.3%，仅次于制造业和批发零售业。其中，住宅租赁对GDP贡献度远高于其他不动产业，1970-2017年住宅租赁业的增加值占GDP比重年均7.6%。住宅租赁业占GDP比重如此之高，主要是因为自住房虚拟租金占GDP比重高，2013年住宅租赁占GDP比重为10.3%，而自住房虚拟租金的占比就高达9.8%。
（1）完备的租赁法律体系
日本租赁法律体系和德国相近，以《民法》为核心，以《借地借家法》为主要依据。《民法》规定任何租赁合约期限不能超过20年，没有单独特殊考虑居民住房需求，而是对所有的租赁业态一视同仁。1921年出台了专门针对不动产租赁的《借家法》，规定租期不受《民法》最长租约期限不超过20年的制约，具体时长由承租人和出租人自由协商决定。1938年因战争准备需要而出台《租金统制令》，开始限租，并一直延续到战后。1941年修改《借家法》，规定只有具有“正当理由”下才能解除租约，否则租约到期后自动续约，但此举过度保护租户，使得房东缺乏提供优质租赁住房的意愿，导致租赁房质量不高、流动性较差。1950年租金管制开始放松。1999年再次修订《借地借家法》，取消20年的租约上限，租赁时间双方商议决定，同时创设定期住宅租赁制度，租约到期后不自动续约，希望以此来改善出租人的出租意愿、提高流转速度，力图在保障租户权益和回归市场之间寻求平衡。
1986年废除租金管制。《租金统制令》源自1939年日本大量劳动力聚集起来进行战前准备，为了解决住房问题，日本将所有的租金冻结在1938年8月4日的水准。次年日本再出皇家法令，规定新租约也需服从租金管制。这一政策一直延续到战后，但由于物价飞涨，在租金管制下，出租方房屋出租动力不足，导致住房矛盾突出，政府不得不在1950年修改法令，规定新出租房屋不受租金管制约束。1956年再次修改法令，规定对于建筑面积超过100平方米的出租房屋，取消租金管制。1960年租金管制的意义几乎消失，直到1986年才完全废止。
租约类型分为普通租约和定期租约。对于普通租约，租约时间通常为1-2年，到期后自动续约，除非租赁双方均同意解约，否则房东在无“正当理由”情况下不允许解约。而“正当理由”要参考租赁双方终止租约的必要性、房屋租赁历史记录、建筑物的利用状况、出租人向承租人提出的补偿措施等。对于少于1年的租约视为无固定期限租约，租约到期后即终止；对于定期租约，合约到期后不自动续约，需双方协商后重新签订。如需解约，出租方需要提前6个月以上书面向承租方提出终止租约的通知，或承租人提前30天向出租方提出终止合约通知。
租赁市场以普通租约为主，居民对定期租约认识不深。对于三大都市圈和不同住房类型的住宅，在2016、2017年的租赁市场中，普通租约类型占比均超95%，市场以普通租约类型为主。居民对于定期租约认知度的调查结果中，2017年64%的居民并不知道定期租约的存在，18%的居民仅知其名，定期租约渗透率不高。
租赁双方均拥有租金涨跌请求权。《借地借家法》规定，在以下三种情况下，租赁双方可以在协商的基础上更改租金：①房地产相关税收及其他负担的增减导致租金不合适宜；②房地产价格涨跌及其他经济变动导致租金不合适宜；③与同区域同类别房地产相比，租金不合适宜。如果租赁合约里有关于租金的特殊规定，则需按合约执行。如果双方因租金涨跌未达成一致意见，在法院判决之后，双方需补偿对方该时间段的租金差额损失，并支付该损失额以年化10%计算产生的利息。
租金托管机制。当房东要求租金上涨超过租户预期，租户可将自认为合理的租金委托给租金托管所后继续居住，不用考虑因未交给房东租金而被强制搬出。租金委托后，可继续与房东协商，或寻求调停委员会的帮助，甚至可通过法律诉讼来解决，直到双方达成一致。
租购同权，均等享受社会公共服务。只要居民依法纳税，就可以享有当地教育、医疗、养老等公共资源与服务，不存在住房产权门槛。以教育为例，日本公立学校教师属于公职人员，每隔几年就被调换至其他学校，避免单个学校教育质量过于突出。对于小学和初中，公立学校没有入学考试门槛，无需缴纳学费，只需住址在当地，达到入学年龄，即可就近入学。
（2）充足的租赁住宅供给
租赁住房供给量能够满足家庭租房需求。从供给来看，1951-2018年均新开工租赁住房42万套，而同期年均新开工住房套数为109万套，租赁住房新开工数占新开工总数的44%，高于同期租赁家庭比重。从需求来看，1965年日本家庭数为2408万户，2015年为5345万户，50年家庭数年均增加58.7万户，以同期日本租赁家庭比例37.9%来计算，年均增加租赁家庭数为22.2万户，而1965-2015年均租赁住房供应量为49.8万套，从量上完全能够完全覆盖。
（3）多主体供应
以民营租赁为主体、以公共资金支持的租赁住房和企业提供的给与住房为保障的住房租赁供应体系。从1958到2013年，日本住房租赁供给市场结构中，平均每年民营租赁住房占租赁住房总量的比重为69%，以公营、公社、公团等为主的公共资金支持的租赁住房所占比重年均达17%，企业为员工提供的福利性质的给与住宅所占比重年均13%。三者共同组成了日本的租赁住房供应体系。
公共资金支持的租赁住房类型多样。2016年公共资金支持的租赁住房总量为331万套，占租赁住房总量的20%左右，有效保障了中低等收入家庭住房需求。其中，出租给低收入家庭的公营住宅占比最大，2016年为65%；出租给中等收入家庭的UR租赁住宅2016年占比22%。
公营住宅保障低收入家庭住房需求。公营住宅的建设依据是1951年制定的《公营住宅法》，由中央政府拨款补助，地方公共团体直接建设和管理，用以向低收入者提供廉价的租赁住宅。其中，中央政府对新建住宅费用的1/2、翻建住宅费用的1/3予以补助。入住公营住宅的条件：必须为携带家属者（即单身除外）；家庭收入在低档范围内（目前为4口之家年收入510万日元以下）。入住批准方法：对符合资格的申请者进行抽签来决定。公营住宅的房租固定，入住权利严禁转让。此外，入住3年后将再次调查住户的收入情况，对超过入住标准者或提高房租，或请其退房。1996年《公营住宅法》修订，规定停止新建公营住宅。截至2016年，公营住宅存量216万户。
UR租赁住房主要针对中等收入家庭住房。UR租赁住宅前身为住房公团，1955年住宅公团依据《住宅公团法》成立，政府全额出资，其中，中央和地方政府出资占比为3比1。公团住宅中既有出租住宅，也有商品住宅，还有公团建设后出让给土地所有者，以便其经营住宅出租业务的民营特定住宅。2004年改建UR租赁住房，2016年全国约有74万户、共计居住人数在200万人左右。申请人按先后顺序入住UR租赁住房，但需满足一定条件：对于个人或家庭，其月收入必须超过月租金的一定倍数；对于无收入的申请者，只要存款金额超过相应月租金的100倍，也满足申请条件；此外，对于超过60岁的老人、残疾人、单亲家庭和已满18岁的学生，即使月收入不超过月租金的2倍，也可以申请入住。
特定优良租赁住宅由民间建设、地方公共团体购买后租赁给中等收入家庭，享受一定租金补贴，由地方公共团体负责管理。成立依据为1993年出台的《特定优良租赁住宅供给促进法》，其申请资格是：夫妻或有孩子的家庭，入住人数在2人或以上；月收入在20万到60万日元之间。如需申请租金补贴，则需要满足：占地面积50-125平米之间、达到防火标准、9%以上的面积用于储物、室内层高不超2.3米。特优赁住房的补贴金额随着家庭收入和时间的变化而不同，每年减少2%-3.5%。截至2016年，特优赁住房存量9.4万套。
高龄者优良租赁住宅是特优赁住房的一种形态，由地方住宅公团、住宅公社或福利法人负责管理。建设依据是2001年颁布的《高龄者居住稳定保障法》，申请资格是：申请人必须有一人满60岁、生活可自理或有人照顾、达到一定收入要求（各县市标准不一）。截至2016年，高优赁住房存量4.2万套。