危机爆发前，重交易、轻保有，加速地价上涨。税制设置不合理也是危机产生的重要原因，主要包括：一是保有土地成本低。1970年后，日本出于保护农业的需要，对大部分长期经营农业的城市农地实施免税，且土地继承人继续经营超20年也免征遗产税，低保有成本降低农地转让意愿，导致土地供给不足，进而推升地价；1993年后虽取消相关优惠，但目前保有环节也只需缴纳固定资产税和都市计划税，综合税率不到1.7%，整体持有成本仍较低。二是高交易成本限制转让，造成土地市场供应不足。交易环节需缴纳转让所得税及复兴特别所得税、不动产取得税、消费税等，若持有不到5年，仅转让所得税的综合税率就高达39.63%，不利于土地正常流转。此外，在价格大幅上涨期，高额的转让税使得私人倾向于持有土地，进一步造成土地市场供给不足，推高地价。

危机爆发后，开征地价税，加速地价下跌。1991年，为抑制地价上涨，日本政府开征地价税，同时加强特别土地保有税的调控力度，虽然税率较低，但此时泡沫已破，加征税收无疑是“雪上加霜”，导致地价加速下跌。但由于第二次危机爆发后地价陷入持续下跌，1998年政府取消地价税，2003年取消特别土地保有税。

 

1.3 土地制度：私有制为主，土地金融属性强

（1）私有为主的多元土地所有制

明治维新启动土地改革后，逐渐形成以私有为主的多元土地所有制。1868年以前，日本土地为幕府、大名及家臣等封建领主所有，土地不得买卖；1869年，明治政府宣布私人可拥有土地；1872年正式废除《禁止天地永久买卖法令》，承认土地私有，允许土地买卖。目前基本形成以私有为主、国家和公共所有并存的多元土地所有制。2015年，全国、三大都市圈和地方圈的私人土地占比分别为43.4%、50.3%和41.9%，国有和公有土地占比分别为28.3%、9.5%和30.2%；扣除产权不明晰和水域面积的“其他”土地，全国土地面积中私有土地占比60.5%，国有和公有占比39.5%，而三大都市圈私人土地占比更高。

 

（2）政府有强制征地权，但难度较大

法律赋予日本政府强制征收土地的权利。日本宪法第29条规定，“私有土地在正当补偿下，可将其收为公用”。根据1951年出台的《土地征用法》，为建设道路、港湾、水坝、学校、政府机关等公共设施或进行城市开发，政府有权征收私人土地。此外，还有《公共用地取得特别措置法》和《城市规划法》等特别法，赋予日本政府在大规模开发事业和城市开发建设中强制征地的权利。

政府虽有强制征地权，但实际征地难度较大，政府也较少使用。首先，只有《土地征收法》第三条列举出的公益项目才符合征地要求，强制征地权行使范围有限；二是征收周期较长，一般在强制征收前要经历与所有者交涉、仲裁及项目公益性评定等环节，征收时还要考虑赔偿等；三是容易遭到原住民反对。

（3）土地制度与房地产市场危机的关系

建筑用地占比低的土地结构强化了居民和企业投资土地的信心。日本总人口高达1.3亿，但国土面积仅37.8万平方公里，约3/4被山体覆盖，其中建筑用地占比极低。从私人土地使用情况看，全国、大都市、地市和町村的建筑用地占比分别为10.4%、36.3%、12.3%和4.6%，绝大部分土地是农地和林地。旺盛的住房需求、稀缺的土地资源、及战后至今地价一路上涨（仅1975年小幅回调）的事实，强化了人们对于地价只涨不跌的心理预期，将土地视为最好的投资品。

 

土地金融属性强，在货币宽松、投机四起的环境下快速泡沫化。日本商业银行原则上以土地作为担保进行贷款，在战后资本不足时，企业通过大量抵押土地获取融资。因此，土地除了基本的使用价值外，还具有很强的金融功能。20世纪80年代后的金融自由化导致银行贷款竞争加剧、土地抵押贷款增加，刺激地价大涨。而土地增值可作为营业外收入入账，进一步提升了企业的囤地意愿。1981-1990年间，法人企业以年均17.6%的增速投资不动产，远超8.5%的制造业，直接导致房地产市场泡沫化。

（4）泡沫破灭后，政府严控土地交易

泡沫破灭导致大量企业抛售，日本政府开始严控土地交易。土地投机是产生房地产危机的直接推手，吸取第二次房地产危机爆发的惨痛教训后，日本政府更加谨慎地对待土地交易。一是税制改革，1992年新设地价税，增加土地保有环节税负；二是限制交易，根据《土地利用计划》，日本政府将土地投机集中、地价急剧或可能上涨的区域划定为“限制区域”，在该区域内买卖土地手续繁琐，不仅需要都道府县知事批准，地价过高还会被强制压价或叫停。