作为统计局统计数据的重要指标之一，房地产开发投资经历了我国数次统计制度的改革。根据民生证券研究院报告《“地产解惑”系列之一：统计口径改变对投资增速的影响》，为了更加真实准确地揭示固定资产投资情况，为宏观调控和经济社会发展提供更加扎实的信息支撑，我国从2013年起开始推进投资统计制度改革，首先开展地方试点，2017开始统计局试点（河北、山西、甘肃），坚持“简洁、友好、可核查”的原则，遵循“以建设项目为调查对象的形象进度法转变为以法人单位为调查对象的财务支出法”的总体改革思路，在之前的基础上，对统计对象、统计方法、数据采集方式等各方面均进行了改革和完善。具体的变化主要体现在以下7个方面：1、调查对象：“以项目单位为统计调查对象”转变为“以法人单位为统计调查对象”。 2、计算方法：由“形象进度法”转变为“财务支出法”。 3、统计范围：由“固定资产投资”转变为“非金融资产投资”。两者的主要区别是：“固定资产投资”包含企业土地款，不包含企业的无形资产，如专利研发费用；“非金融资产投资”则不包含企业土地款，但包含企业的无形资产。两者的关系是：非金融资产投资=固定资产投资-土地款+无形资产。4、统计原则：由“项目所在地统计”转变为“法人单位所在地”统计。5、统计标准：由“500万元以上投资项目以及全部房地产开发项目”转变为“全部一套表单位、小微样本内企业、有500万元及以上项目的其他法人单位”。6、调查方法：由“全面调查”转变为“全面调查、重点调查和抽样调查相结合”。7、采集方式：由“调查单位报送纸质报表，乡镇统计中心录入并逐级上报”转变为“调查单位直接通过联网直报门户网站上报数据”。

是什么造成了房地产开发投资的超预期表现？建安费用or土地购置费？

究竟是什么造成了房地产开发投资的超预期表现？我们已经知道，按投资内容房地产开发投资可以分为建筑工程、安装工程、设备工器具购置以及其他费用四个部分，而前三项往往被统称为建安投资或建安费用，而土地购置费占据了其他费用的绝大部分比重。因此，试图分析房地产开发投资指标，需要重点针对建安费用和土地购置费两个部分进行。该归功于建安费用，还是土地购置费？

通过分析建安费用、土地购置费、房地产开发投资三者累计同比增速的变化，不难发现，自2018年初开始，建安费用与土地购置费的表现出现分化。

土地购置费的高速增长主导了2018年房地产投资的高增长，根据统计局数据，2018年开年，土地购置费累计同比增速就高达47.9%，而同期建安费用累计同比增速仅为2.99%，房地产开发投资累计同比增速为9.9%。土地购置费随后始终保持较高速增长，并在2018年6月累计同比达到74.4%，为2011年以来最高水平；2018年下半年，土地购置费增速开始回落。与此同时，2018年全年，建安费用基本保持负增长。所以说，2018年房地产开发投资之所以能保持10%左右的高速增长，得益于土地购置费的高速增长。

再看2019年，1-2月房地产开发投资增速升至11.6%，为2015年以来最高，同时土地购置费增速下降至34.5%，而建安费用增速则由2018年末的-3.26%升至6.55%。可以说，建安费用的回暖对2019年初房地产投资的超预期表现起到了支撑作用。