房地产开发投资的高增长能否持续？要回答这个问题，我们仍然需要分别审视建安费用和土地购置费两个部分。我们已经知道，按投资内容房地产开发投资可以分为建筑工程、安装工程、设备工器具购置以及其他费用四个部分，而前三项往往被统称为建安投资或建安费用，而土地购置费占据了其他费用的绝大部分比重。因此，试图分析房地产开发投资指标，需要重点针对建安费用和土地购置费两个部分进行。

房地产开发投资的分析框架根据统计局解释，我们认为建安费用反映了房地产开发过程中当期的施工面积乘以当期施公造价，遵循房屋由开工到施工到竣工的先后顺序，施工面积又可以表达为施工面积+新开工面积-竣工面积+净复工面积。从分析角度来看，新开工面积和当期施工面积是分析建安费用表现的重要指标。

另一方面，土地购置费的计算则更为简单，表现为土地购置面积乘以单位购置成本（土地单价）。但这里需要值得注意的是，土地购置费并非反映当期的土地成交情况。根据统计局解释，土地购置费按当期实际发生额计入投资。土地购置费为分期付款的，应分期计入房地产开发投资。另外，根据《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》：“市县国土资源管理部门与土地受让人在土地出让合同中依法约定的分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年。”出于资金面的考虑，房企倾向于在最后时刻缴纳土地出让价款。因此，土地购置费之后与土地的实际成交，而并非反映当期的土地成交情况。

图：房地产开发投资的分析框架

来源：海银财富研究部

房地产开发投资增速仍将回落从历史数据来看，施工面积增速与建安费用增速之间存在较强的相关性。虽然2018年两者之间出现一定成都背离，但更多来自于价格方面的原因。我们认为，施工面积与建安费用之间的联系仍旧较强。而作为判断施工面积未来表现的关键指标，新开工面积出现回落，预示着未来施工面积将随之回落，从而影响到建安费用的增速。

另一方面，我们观察到，由于土地市场成交转冷，土地出让收入数据已经明显回落。前面已经说过，土地购置费是实际土地成交价款的滞后指标，因此未来土地购置费增速将继续回落。

 

因此，由于我们判断未来建安费用增速以及土地购置费增速都将出现回落，所以房地产开发投资的高速增长并不能持续。在政策面没有发生松动的情况下，伴随着房地产市场转冷，房地产开发投资增速将出现回落，甚至可能出现迅速下滑的情况。