2019年1-2月，全国房地产开发投资同比增长11.6%，然而，自2018年7月以来，商品房销售面积累计同比增速一路下行，到2019年1-2月更是降至-3.6%。在房地产市场转冷、商品房销售面积增速降至负增长的当下，是什么造成了房地产开发投资的超预期增长？房地产开发投资的高增长又能否持续？

1、缘起2019年房地产投资开门红，1~2月增速11.6%超预期走高

2019年1-2月，全国完成房地产开发投资12,090亿元，同比增长11.6%，较2018年1-12月上升2.1pct。然而，自2018年7月以来，商品房销售面积累计同比增速一路下行，到了2019年1-2月，更是由2018年1-7月的4.2%降至-3.6%。相比之下，2018年初以来全国完成房地产开发投资始终维持10%左右的增长，并在2019年初不降反升。

 

我们不禁要问，在房地产市场转冷、商品房销售面积增速降至负增长的当下，房地产开发投资反而实现超预期增长，是何原因？同时，房地产开发投资的高增长能否持续？

2、统计局公布的“房地产开发投资”是什么？

在回答上述问题之前，我们首先要问的是，“房地产开发投资”究竟是什么？

房地产开发投资的两种解释查询国家统计局网站，可以找到对于房地产开发投资指标的两种解释，分别指向“房地产开发投资”和“房地产开发企业本年完成投资”：

解释一：房地产开发投资指各种登记注册类型的房地产开发法人单位统一开发的包括统代建、拆迁还建的住宅、厂房、仓库、饭店、宾馆、度假村、写字楼、办公楼等房屋建筑物，配套的服务设施，土地开发工程（如道路、给水、排水、供电、供热、通讯、平整场地等基础设施工程）和土地购置的投资；不包括单纯的土地开发和交易活动。

解释二：房地产开发企业本年完成投资，指报告期内完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。该指标是累计数据。

通过对指标的对比，我们确定，“房地产开发投资”和“房地产开发企业本年完成投资”其实是一回事。

房地产开发投资包含哪些内容？从国家统计局对房地产开发投资的相关解释出发，结合统计局公布的各项数据，可以对房地产开发投资按使用性质和投资内容进行分类。

 

 

按使用性质分类，房地产开发投资可以分为住宅、办公楼、商业营用房及其他。

 

按投资的内容进行分类，房地产开发投资可以分为建筑工程、安装工程、设备工器具购置和其他项，土地购置费作为一项重要指标，计入其他项中。

 

另外，统计局每月公布的房地产开发投资数据还可以按区域分为东部地区、中部地区、西部地区以及东北地区。

图5：房地产开发投资：累计同比（%）：按区域

来源：Wind，海银财富研究部