地产投资：短期韧性仍在，2019年年中或将不如2-3年的调整期
2019-01-22 13:09:26
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导读 新开工与销售背离仍在持续，潜在库存持续上行，施压后续房地产市场活动（图4、5）。12月房地产开发投资累计增速9 5%，较上月回落0 2个百分
新开工与销售背离仍在持续，潜在库存持续上行，施压后续房地产市场活动（图4、5）。12月房地产开发投资累计增速9.5%，较上月回落0.2个百分点，其中新开工面积同比17.2%，加快上升0.4个点，而房屋竣工面积累计同比下降7.8%，降幅比1-11月份收窄4.5个百分点，当月同比出现大幅反弹，从-11%反弹至5.8%，自2017年9月以来首次转正。这些指标表明当前地产建筑活动比较强劲。与建筑端相反，商品房销售面积增速同比为1.3%，回落0.1个百分点。两项对比，潜在库存将会明显上行。
我们预计在多种因素作用下，房地产市场或出现2-3年的调整期。当前出生率明显下降，中国人口将会在未来6-7年进入人口通缩阶段。同时，2019年将开启20-50岁人群加快下降期，对房地产总需求有所抑制。另外，从家庭的资产负债表的角度来看，2016-18年加杠杆使得持续空间有限，更为重要的，家庭的资产和负债的流量来看，情况更加糟糕。叠加上述新开工和销售的背离，我们认为未来2-3年或是房地产市场调整期，这个下行将是渐进的过程。
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