数据来源：各城市统计年鉴，中国指数研究院

根据我们以上提到的研究方法，研究院预测了一线城市的各类住房需求。

分城市看，北京未来5年结婚人口47万人，结婚需求为1528万平方米，外来人口北京这几年已经大幅下降，在加上北京转移首都功能，未来外来人口将大大放缓，未来5年的外来人口我们按照过去5年的外来人口增量计算，外来人口需求为84万平方米。

北京的高校毕业生在一线城市最高，为114万人，未来这部分高校毕业生的购房需求较大，为3664万平方米，以上三类需求加起来得到北京的未来5年刚需为5276万平方米。北京未来改善性人口增长为81万人，按照人均住房面积45平方米计算，改善性需求为3645万平方米，拆迁需求为6076万平方米，未来刚需需求+改善性需求+拆迁需求为14997万平方米，而北京过去5年商品房（商品住宅+二手房销售面积）销售面积为13120万平方米，未来5年北京的商品房潜在需求较过去5年还会有14.3%的增长。

上海的未来5年结婚需求为1252万平方米，上海目前外来人口已经下降，故研究院不计算新增外来人口购房需求，高校毕业生购房需求为2437万平方米，刚需需求为3689万平方米，改善性需求为3830万平方米，拆迁需求为7784万平方米，未来5年的商品房总需求为15302万平方米，而上海过去5年商品房（商品住宅+二手房销售面积）销售面积为20397万平方米，未来5年上海的商品房潜在需求较过去5年还会有25%的下降。

广州未来5年结婚需求为1314万平方米，外来人口购房需求为641万平方米，高校毕业生购房需求为2293万平方米，刚需需求为4248万平方米，改善性需求为2007万平方米，拆迁需求为4372万平方米，未来5年的商品房总需求为10626万平方米，而广州过去5年商品房（商品住宅+二手房销售面积）销售面积为9390万平方米，未来5年广洲的商品房潜在需求较过去5年会有13.2%的增长。

深圳由于近年来的大量移民政策，过去5年外来人口大幅增长了189万，外来人口购房需求为1254万平方米，高校毕业生购房需求为223万平方米，刚需需求为1277万平方米，改善性需求为3881万平方米，拆迁需求为2454万平方米，未来5年的商品房总需求为7612万平方米，而深圳过去5年商品房（商品住宅+二手房销售面积）销售面积为5820万平方米，未来5年深圳由于大量外来移民，商品房潜在需求较过去5年会有30.8%的增长。

从一线城市横向对比来看，上海的商品住房总需求仍然在一线城市中最大为15302万平方米，北京紧随其后为14997万平方米，广州第三为10626，深圳在一线城市中的住房总需求最小。

从一线城市刚需、改善、保障房需求的比重来看，一线城市平均水平为刚需、改善、保障房的比重为29：28：43。即未来5年一线城市平均来看，刚需和改善平分市场，各占略30%，保障房为40%左右。

分城市的来看，北京的刚需较改善多，刚需、改善、保障房的比重为35：24：41. 上海的刚需和改善平分秋色，保障房比重很大，三类需求比重为24：25：51. 广州由于近年来有大量的外来人口，刚需需求占比为40%，改善19%，保障41%。 深圳由于人均住房面积较小，改善性需求较大，为51.0%，刚需为17%，保障为34%。

图1：一线城市的各类需求比重

数据来源：各城市统计年鉴，中国指数研究院