01、研究方法      

判断未来5年的房地产潜在需求，研究院在此将各线代表城市商品房市场的需求，包括刚性需求和改善性需求，以及保障房需求（主要是拆迁需求）以及养老需求。

从刚需需求来看，研究院主要预测各线城市的结婚需求、外来人口需求、高校毕业生需求、新增城镇人口需求。

结婚需求采用未来5年新增进入25-35岁年龄段的人口，即1994-1998年出生人口的需求来预测，对于城镇化低的城市结婚住房需求只考虑城镇结婚人口需求。

外来人口主要采用未来5年的新增外来人口来预测，其商品房需求假设20%人口有能力买房。高校毕业生人口主要是用过去5年该城市每年的高校毕业生数合计，高校毕业生主要统计一二线城市，据调查，一般高校毕业生毕业以后5年之内能够买房。所以过去5年的高校毕业生数正好可以反映未来5年的高校毕业生的购房需求，考虑到部分西部城市如重庆和西安研究院50%左右的的高校毕业生会留在本市就业，研究院对这两个城市乘以50%的系数计算，而杭州和天津采用了60%的系数。

对于改善性需求，改善性需求采用未来5年新增进入35-45岁年龄段的人口，即1984-1988年出生人口的需求来预测，对于城镇化低的城市改善住房需求只考虑城镇改善人口需求。

其中深圳由于是移民城市，而其统计年鉴1994-1988年时期的户籍人口很少，出生人口很少，这些年才大量移民，故不能用出生人口来预测改善性需求，研究院对深圳的改善性需求是用城镇人口*未来5年城镇人均住房面积提升的数据来表示。

各线城市的住建委比较关心的是未来5年保障房需求，对此研究院主要是预测其中的大头即拆迁需求，研究院采用城镇住房存量面积（城镇人口*城镇人均住房面积），按每年2%的折旧计算。

目前中国的老龄化问题日益严重，未来的养老需求蓬勃发展。研究院在此收集各城市的60岁以上的老年人口数量以及老年人口比重，为你分析各线城市的养老地产需求。