数据显示，2017年我国租房市场总规模已达约1.4万亿元。东方证券的一份报告预测，至2030年我国租房市场规模将超4万亿元。而华兴资本发布的报告则更为“乐观”，预计2027年我国租赁市场将达到5万亿元。

在广阔的市场前景下，近年来，分散式代理经租房、“纯租赁”大规模公寓和集中式租赁公寓等项目不断涌现，上海逐渐形成了多主体参与、多品种供应的住房租赁体系。随着机构经营的租赁供应进一步增加，租金价格也将保持总体平稳的水平。

重视公共空间的营造

从2017年7月上海首推两块租赁地块，到2018年8月《张江科学城建设规划》新增890万平方米用于住宅租赁。从2017年至2018年10月，上海在短短两年不到时间，已经有40余块纯租赁用地成交。

按照《上海市住房发展“十三五”规划》，到2020年底，上海将新增70万套租赁住房。除了租赁用地的成交数量不断增加之外，各租赁企业充分利用商业、住宅、集体和有条件的工业用地，打造整体管理的长租公寓，树立品牌形象，其中，“只租不售”的集中式租赁公寓渐渐兴起。

那么，集中式租赁公寓相对散租房源有什么不同呢?近日，记者走访发现：集中式租赁公寓最大的不同主要体现在管理服务和公共空间营造两方面。以今年下半年正式营业的万科泊寓上海西站店为例，租客只需预先录入人像，即可刷脸进入公寓，出门再也不必钥匙、门卡一把抓，既安全又便捷。而对于非租客进入公寓，则要费些功夫，访客需要在前台出示身份证，进行身份登记方可允许进入。除此以外，室内的烟感和水浸监护系统，实时进行安全监控。

集中式租赁公寓非常重视公共空间的营造，书吧、健身房、餐饮区域几乎成了标配。在泊寓上海西站店一楼的公共区域，设置了台球区、会客厅、书吧以及无人值守便利店、快递柜、咖啡机、健身等24小时自助设施。出于安全和油烟考虑，公寓并没有在每一间房间里设置独立厨房，但是在一楼的公共区域设置了共享厨房及共享餐厅，一次可以容纳12户人家同时做饭。

租客不会被提前清退

上海联城房地产评估有限公司数据研发部研发总监陈升认为，目前，上海租赁市场的“主力军”还是散租和代理经租房源，集中式租赁公寓的占比还很低，随着纯租赁用地项目不断建成并推向市场，今后规模占比肯定会有较大提升，但未来散租与代理经租依然占据主导地位。

那么这种没有“房东”的集中式租赁公寓有什么优势呢?陈升告诉记者，首先是居住品质上，统一管理，管家式的服务可以大幅度提升租户居住满意度。“除了日常的这些服务之外，规范化的管理也能避免租客被房东提前清退的困扰。其次，共享的社交空间也更便于租客联络感情。

当然，更好的服务品质也会给运营企业带来更多的“溢价空间”。“无论是徐家汇板块、漕河泾板块还是火车站板块，集中式租赁公寓的租金都要高出散租公寓的20%-30%。”陈升说，对于租客来说，就要承担更高的租金负担。而对于运营企业来说，由于要承担更多的管理服务，尤其是公共空间里的开放式厨房，对于安全监管的要求也会更高。加之租金价格高于散租市场水平，客户群的获取会有一定局限性，运营商的盈利压力也相对较大。