近日，国内首批租赁项目“万科翡翠书院”进入意向签约阶段，这个曾被业内誉为“天价租赁”的项目首次试水结果终于出炉。根据数据显示，万科翡翠书院首推3幢楼共计72套房源，意向签约60套，达成80%的出租率。

据蓝鲸地产此前了解，项目原定计划推出100套房源，此次临时调整达成的八成出租率虽然看似不错，但对全局的影响仍比较有限，此后的下一站能否持续发展，还很难预料。

塔尖的租赁客户究竟有多少？

在项目入市之初，各界围绕高租金和盈利模式展开过一番激烈讨论，对于这些外界比较关注的问题，蓝鲸地产此前实地到访万科翡翠书院案场与之进行过探讨，据对方透露，“项目180方户型基本上整个硬装成本是140万-150万元，在这种装修配置下，项目的投资回报率期待值只有2-3%，可以说项目的实验意义更大于盈利意义。”从该人员的解读来判断，这一次试水的结果，才是万科自持租赁最重视的环节。

为了叫好又叫座，5月13日项目首期“试水”将原计划100套房源缩减至72套，最终完成60套意向签约，达成八成出租率。但据蓝鲸地产了解，该项目原计划首推100套房源，如果以此原定计划来看，60套成交其实仅仅完成了六成出租率。

此外，针对客户来源于哪，万科在用户画像的调研上很下了一番功夫。万科工作人员介绍说，“在正式开放之前，万科去探访了周边70多家这种高新技术产业，包括像百度，阿里，因为跟项目的直线距离就是10分钟车程，主流人群也是这些高科技人才。”

那么万科画出的塔尖客群究竟有多少?据媒体报道，在首批入驻的租户名单中，被指出的几个意向租赁客户，包括经纬中国的董事总经理兼投资人钱坤、幻腾智能创始人王昊、36氪CEO冯大刚，其实均来自万科v盟未来精英联盟的合作伙伴。这是否意味着此次意向出租的部分房源，存在“自己人”消化的可能?

蓝鲸地产连线中原地产首席分析师张大伟，据他表示，目前宣传的首批租户，大部分都是万科V盟未来精英联盟的合作伙伴的董事长。后续还有1000多套房源，需要多少合作伙伴才能撑起这个项目。其次，从租户来源看，都是属于有房人群，租房的原因很可能并非租住，比如幻腾智能的总经理王昊，主要业务是智能家居他的目的可能不是租赁住房。

显然，万科此次超出市场预期的答卷，并没有说服所有“观众”。人们对万科和首个全自持租赁项目的期待值，可能比万科所想象的更高一些。

租户增值服务问题待解

“90平十年租金180万，一次性付清租金不变”，万科打出的这一招牌方案曾被市场广为诟病，天价租金、扰乱租房市场等声音纷至沓来。而现实还要更残酷。

安居客首席分析师张波表示，方案里的180万元租金其实不止于此，再加上十年时间成本得出的银行存款利率来计算，租户实际上承担的成本应该是230万元。

无论是180万或230万，这个数字放在租赁市场而言已是极高的定位，那么，万科这块租赁自持社区品质也就不能以普通社区而论。

据万科内部人士表示，当前大部分租户选择了10年的租期，首批租户中仅有5户选择3年及5年。同时，万科翡翠书院设置了两种租赁选择，分别为90平米的两居室及180平米的三居室。根据这个户型定位判断，万科翡翠书院面对的是以全家庭为核心的人群。那么，项目必然会面临着每个家庭都会存在的需求点。如租购同权、商业配套、生活服务等，每一项都会对家庭生活至关重要，然而从目前来看，初期还看不到太多此类更加完善的建设。

同策咨询机构总监张宏伟表示，高端租赁产品始终是会有一批人能够认可，关键是他的产品和后期的这种增值服务一定要同步跟进。

蓝鲸地产了解到，该项目周边配有公立幼儿园及小学，但万科工作人员表示，“能否就近入学仍需要看国家政策”。仅参考目前租购同权的落地情况来判断，该项目能否入住即入学依然是一个悬而未决的难题。

易居中心总监严跃进表示，对于租赁房源来说，未来需要对于租售同权等概念做文章，尤其是租房后积分落户等内容需要积极创新。

除了教育问题之外，如何打造一个具有生活氛围的成熟小区也是摆在万科面前的难题。据万科工作人员对蓝鲸地产表示，万科整体的商业配件及公共空间运营，等到两年项目交付之后会有一定体现。需要质疑的是，仅凭借想象，就会有人会为其买单?

对于租赁市场而言，万科自持租赁项目承载着多个意义，它既是国内首个全自持地块，又是首个入世地块，它的实验无疑对市场有很大的探索和指导意义，在“摸着石头过河”中，如何顺利通过市场的考验，且得到持续发展，万科每进一步都需要认真思考。