作者：孙

【《条例》】共8章66条，明确指出要严控长租房领域的“低AG”、“租金贷”现象，规范住房租赁合同网上签约备案，稳定各地租金水平。]

当长租公寓频频爆发，中国住房租赁领域终于有望迎来第一个监管文件。

9月7日，住房和城乡建设部公开征求《住房租赁条例(征求意见稿)》(以下简称《条例》)意见。《条例》共8章66条，明确指出要严控长租房领域的“低AG”“租金贷”现象，规范住房租赁合同网上签约备案，稳定各地租金水平。

“《条例》从租赁和出租、租赁企业、经纪活动等方面规范和约束租赁市场主体行为，能够有效规范市场秩序，促进租赁市场监管制度化。”RealData的高级分析师黄辉说。

中原地产首席分析师张大伟认为，建立租购并举的住房制度，发展住房租赁市场，是房地产长期调控政策之一。鼓励租赁消费，稳定租赁关系，给予租房者更多的权利，可以减少对住房的非理性需求，避免房地产市场的大起大落。

规范和引导租赁市场

《条例》首先，定义市场主体的属性。房屋租赁企业是指向承租人提供自有房屋或者以合法手段取得的他人房屋，并与承租人签订房屋租赁合同，向其收取租金的企业。房地产经纪机构只能收取房屋租赁服务的相关费用。

《条例》表示，出租人与承租人签订房屋租赁合同的，应当通过房屋网络签约备案系统备案；房屋租赁企业租赁房屋或者房地产经纪机构推广房屋租赁的，由房屋租赁企业或者房地产经纪机构办理房屋租赁合同网上签约备案。

由于我国住房租赁登记制度起步较晚，城市普遍面临数据缺失的问题。“过去，租赁市场在备案方面几乎是空白。这次明确各类租赁合同必须备案，有助于促进租赁市场健康发展。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

《条例》还明确住房租赁公司及其员工不得发布虚假上市信息；隐瞒房屋租赁重要信息的；以隐瞒、欺诈、胁迫、捆绑等不正当手段欺骗或者强迫当事人接受服务的；披露或不当使用客户信息。

同时，房地产经纪机构不得在房屋租赁经纪活动中收取任何未明示的费用。租赁期限届满，出租人与承租人续订或者重新签订房屋租赁合同的，房地产经纪机构不得再次收取佣金等费用。

“以前对房屋租赁公司的法律法规较少，没有根据房屋租赁行业的特点和规律进行监管。”黄辉认为，《条例》明确针对房屋租赁企业和房地产经纪机构的经营行为，可以进一步规范和引导市场主体合法经营，引导行业健康发展。

严厉打击长租公寓乱象

针对长租公寓市场混乱的情况，《条例》全面限制“租金贷”，住房租赁企业不得将租金贷相关内容纳入住房租赁合同，不得以隐瞒、欺骗、胁迫或租金优惠等方式要求或诱导承租人使用租金贷。

《条例》还指出，房屋租赁企业存在向房屋所有人支付租金高于收取承租人租金、收取承租人租金长于向房屋所有人支付租金等经营行为的，房地产管理人应当依法追究其责任

但近年来，长租公寓行业出现了乱象，不符合盈利逻辑的“高收入低租金”运营模式浮出水面，挽救了资金池的扩张，存在很大隐患。大多数爆雷的企业都存在这种情况，其背后的财务风险不容小觑。

“该政策关注长租公寓爆雷事件，特别关注“AG低产出”“长收短付”等内容。”严跃进认为，类似规定具有积极意义。如果上述行为得到约束，长租公寓雷击爆炸的风险客观上会降低。

稳定租金预期

发展住房租赁市场是构建我国房地产市场健康发展长效机制的核心内容之一。2019年，中央出台的相关政策仍以支持和鼓励租赁市场发展为重点，年底的中央经济工作会议甚至表示将“大力发展租赁住房”。

《条例》中明确，市级以上地方人民政府应当将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理确定租赁住房建设规模，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中作出安排。

同时，直辖市、设区的市人民政府应当建立住房租赁指导价公布制度，定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。如果租金上涨过快，可以采取必要措施稳定租金水平。

严跃进认为，这体现了政府对租赁市场的引导，即形成本地ld

quo;基准租金”概念;租金公示制度将加快建立，后续各个区域和不同住房都会公布相关租金信息;租金监管制度将加快建立，“稳租金”成为“稳房价、稳地价、稳预期”后的第四个“稳”。

黄卉还表示，《条例》明确了鼓励商改租、工改租等存量盘活措施，鼓励增量租赁住房建设以及住房租赁金融的多元化发展，对住房租赁企业带来利好。同时明确对于违法违规市场主体的惩戒措施，利于推动市场良性进化。