2020年，大家都在忙着见证历史。

最近一段时间，各个城市相继出台了被称为“史上最严”的楼市调控：

9月6日，沈阳市城建局、自然资源局联合发布《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》。主要调控政策为：首付不低于30%，二套房50%；将个人住房转让增值税免征年限由2年调整为5年。

9月4日，杭州市住房保障和房屋管理局发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，进一步打补丁遏制炒房现象。

9月3日，东莞住建部、国税、央行分行联合发布《关于进一步贯彻落实商品住房限购、限转让政策的通知》。

8月30日，无锡出台调控新规，升级限购政策，严厉打击假离婚买房现象。

其实不需要看细则。大方向有四个字：不投机。

9月初，住房和城乡建设部发布政务公开要点，说明：坚持房住不炒定位，落实城市主体责任，稳地价、稳房价、稳预期。防止虚假宣传和恶意炒作加剧市场波动。

上面说了，小弟有什么理由不跟着？

无锡率先调度，东莞、杭州、沈阳等多个城市近期均有响应并出台调控政策。这些文件具有相同的含义和高度一致的内容。

这已经是2020年下半年第五大城市楼市收紧的信号。

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频繁调控背后意味着什么？

出了事就会有妖。

楼市政策频繁发布背后的信号是什么？对楼市有什么深远的影响？这对购房者意味着什么？

根据现有情况分析，村长总结了这些管制城市的以下特点：

1.市场不平静，价格涨幅过大

城市出台调控政策的直接原因是房价惊人的上涨。

比如东莞。

中原研究院数据显示，今年上半年东莞签约244万套，同比微增3.3%，创过去4年同期历史新高；二手房成交均价19640元/平，环比上涨13.5%，同比上涨21.7%。

今年5月以来，东莞的房价涨幅多次推动深圳成为全国房价涨幅最大的城市。

冰山指数最新数据显示，9月第一周，东莞二手房涨幅再次位居全国核心城市首位，房价环比上涨2%。

再比如沈阳。

根据芳浦的资料。com，今年前8个月沈阳新建商品房成交均价达到11837元/平，但与去年同期相比涨幅高达13%。

沈阳新房市场呈现量价齐升的格局，整体房价持续上涨。至于二手房，从下图的数据可以看出，自2019年10月以来一直在上涨。

数据来源：安居客

2.房地产投机现象严重，投资者买房远不止是需要买房

房价上涨必然会引来一波炒房者。

这是市场的必然规律。

这也是扰乱市场秩序的背后。

最近RealData基于贝壳平台的真实购买交易数据进行了研究，给出了这么大的数据。

2020年上半年，有7个城市外省买家占比超过一半(省内客户占比不足50%)。其中，最近有三个城市出台了调控政策，分别是深圳、东莞和杭州。

数据显示，深圳的客户比例在全省最低，只有22.5%，也就是说，深圳近80%的房子都被外资买走了。

东莞排名倒数第二，全省客户占比28.6%。

除杭州外，省内客户占46.8%，超过全国的一半

十年前，普通家庭可以用月收入的30%来偿还上个月的还款。现在，普通家庭需要用收入的50%或更多来偿还上个月的付款。扣除一定的储蓄后，能用于消费的资金屈指可数。

因此，现在中国有相当多的房子，但都是纸面财富。事实上，可用于消费的流动性并不多。

从这个角度来看，房价高的消费者无法支撑经济的内循环，因为他们口袋里没有多余的钱，也没有消费的意愿。

这恰恰是最近爆发这么多调控政策的原因：楼市没有压力，消费买不起，内循环经济无望。

02

下半年请重点关注这两类城市！

历史总是惊人的相似。

细看最近出台调控的城市，都是房价火爆、有竞争力的城市。

不久前，RealData发布了《2020新一线城市居住报告》。根据本次调查结果，发布调控政策的五个城市全部上榜！

这个评价城市

的居住竞争力的报告主要分为四个方面：

一是居住是可负担的，住房成本占收入的比例保持在合理的范围之内;

二是社区内部配套满足基本人居需求，包括绿化率、容积率、电梯等;

三是小区周边医疗、商业等资源配套齐全，满足居民对便捷居住生活圈的追求;

四是交通是通达的，完善的交通网络可以让居民快速高效的享受到城市各个区域的公共服务配套设施。

而根据这个划分，其实出台调控的城市，可以分为两类：

一类是一线城市;

另一类是都市圈范围内的一级辐射城市。

1、一线城市

就拿上榜的深圳来说，深圳作为一线城市，居住成本是属于较高的。

虽然地理空间面积有限，住宅小区居住密度普遍较高，但是其软性物业配套服务品质整体较高，楼盘居住品质方面的优势突出。

深圳多维的交通路网系统，也使其拥堵指数在一线城市中排名靠后。

相较完善的社区内部规划配置、多维的交通路网系统、密集分布的商超和餐饮店、丰富的休闲娱乐设施......

这些一线城市独有的配套，共同构建起深圳便捷且高质的城市居住生活，也使其居住竞争力在多个城市中名列前茅。

不管是作为投资，还是自住，深圳作为一线核心城市，都有着压倒性的优势。

2、都市圈范围内的一级辐射城市

从区域格局看，无锡、杭州是长三角城市群核心城市，东莞是大湾区都市圈核心城市。

而沈阳要划国家中心城市的传闻一直以来都没有停过，毕竟东北地区目前还没有一个国家中心城市，这也是沈阳房价上涨的原因之一。

随着一线核心城市对周边城市的外溢力显现，未来经济的发展不再是单个城市之间的比拼，而是承载区域发展的“圈群”之间的比拼。

进入9月后，相比楼市传统的“金九银十”，更多的是各地不断收紧楼市调控的消息。

整体看来，下半场楼市调控逻辑更加明显，政策层面不会从根本上对房地产做出非常严格的限制，仍然会延续“一城一策”的总体思路，调控会更加细化、更加精准。

对于刚需来说，村长的建议是：可以在都市圈范围内选择最受一线城市利好的区域上车，理由很简单，未来城市间的竞争，不再是单打独斗，而是城市群与城市群的竞争，各个城市群中的城市分工会更加明确，甚至通勤也会更方便。比如粤港澳大湾区，近日深圳就曾发声，未来要通地铁到东莞和惠州，这种大趋势是可以预料到的。

目前来看，珠三角、长三角、京津冀作为国内经济实力最为雄厚的三大都市圈，未来在这三个区域，将迎来更多的买房机会。特别是现在正值金九银十，房企融资收紧、大环境严峻，房企为了促销回款增加现金流，很可能会打折促销以价换量，是买房的良好时机。