借助资本，远洋服务分拆上市的梦想正在成为现实。9月7日，远洋服务向HKEx提交上市申请。新三板退市后，远洋服务的资本之路并未停止。

招股书显示，今年上半年，远洋服务实现营收9.04亿元，期间实现利润1.54亿元，均领先多家上市物业公司。特别是在物业管理行业价值二次探索、物业股普遍上涨的背景下，远洋服务未来的市值可期。

管理规模持续增长，盈利能力持续提高

以远洋运输集团为后盾，虽然远洋运输服务的发展相当低调，但其规模增长从未停滞。

招股书显示，按照2019年签约建筑面积、在管建筑面积、储备建筑面积、储备建筑面积增速，远洋服务跻身总部位于京津冀地区的中国物业服务企业100强前35强企业。分别排在第4、5、6位；根据2019年综合实力和增长潜力，在中国指数研究院中国物业服务企业100强中分别排名第13位和第11位。

早在2017年，远洋服务的管理面积接近3000万平方米，达到2949.9万平方米，超过同期的永盛生活服务。营收方面，2017年远洋服务已突破12亿元，超过同期新城岳跃的服务，更贴近优雅生活。

得益于规模的不断增长，远洋服务的盈利能力也不断提升。2017-2020年上半年，远洋服务的毛利分别为2.51亿元、3.23亿元、3.77亿元和2.57亿元，毛利率分别为20.72%、20.06%、20.59%和28.45%；期内利润分别为1.05亿元、1.44亿元、2.05亿元和1.54亿元，净利润率分别为8.66%、8.94%、11.22%和17.05%。

来源：招股书

从具体业务板块来看，物业管理服务毛利率由2017年的15.12%快速提升至2020年上半年的24.33%，非业主增值服务毛利率由2017年的17.91%提升至2020年上半年的22.94%，社区增值服务毛利率由2017年的50.04%提升至2020年上半年的63.06%

物业管理费的上涨对提高物业管理服务毛利率起到了重大作用。2017-2020年上半年，境外服务类住宅物业平均物业管理费分别为2.5元/平方米/月、2.4元/平方米/月、2.6元/平方米/月、2.6元/平方米/月。其中，远洋集团交付项目物业费均价从2017年的3.7元/平方米/月上涨至2020年上半年的4.1元/平方米/月，第三方项目物业费均价从2017年的1.5元/平方米/月上涨至2020年上半年的2.0元/平方米/月。通过以上数据可以发现，两类项目的物业费都有所上涨。

此外，2017-2019年，商业物业平均物业管理费分别为14.2元/平方米/月、15.9元/平方米/月和17.4元/平方米/月，远高于同期7.4元/平方米/月、7.4元/平方米/月和6.6元/平方米/月的行业平均水平。

随着规模的增长，远洋运输服务各业务板块的毛利率和毛利率不断提升，盈利能力不断提升。尤其是社区增值服务，毛利率高达63.06%，领先大多数上市物业公司。

市场化发展和逐步推进国家布局仍需加快

随着管道面积的上升，远洋服务的市场拓展也得到加强。

数据显示，2017-2020年上半年，第三方海洋服务管理面积分别为396.9万平方米、952.4万平方米、1115.3万平方米和1199.7万平方米，占比分别为13.45%、25.53%、27.52%和28.36%。同期，来自第三方的物业服务收入分别为4900万元、1.63亿元、2.26亿元和1.21亿元

相应地，2017-2020年上半年，海洋服务第三方项目中标率分别为36.4%、40.9%、50.0%和50.0%，且中标率逐渐上升。同期，远洋服务加大了参与招标的力度，从其他第三方物业开发商或业主处获得了更多的物业管理合同，对外项目分别获得了13份、72份、10份和12份物业管理服务合同。截至6月30日，远洋服务共管理95个外部项目，包括住宅物业、商业物业、写字楼、医院、校园、工业园等物业类型，项目数量占比近50%。

虽然管理面积和第三方项目收入不断上升，但受整体发展速度的限制，远洋服务本身的拓展需求日益旺盛。虽然远洋服务的管面积从2017年的2949.9万平方米增长到2020年上半年的4230万平方米，两年半的时间管面积增长了43.39%，但却落后于同期的碧桂园服务、雅居服务、新城悦服务。

规模发展也直接影响海洋服务的营业收入。海洋服务收入由2017年的12.13亿元增长至2019年的18.30亿元，两年间增长50.83%。同期，新城悦服务营收则从20

17年的8.66亿元上升至2019年的20.24亿元。

对此，远洋服务也表示，此次IPO所募集的资金中，其计划将60%用于把握战略投资及收购机会，以进一步发展战略联盟及扩大物管业务规模。借力资本市场、实现规模发展正成为远洋服务上下的共识。

但市场化扩张不能画地为牢，着眼全国、不断扩展自身新的生存空间成为远洋服务未来拓展的主要方向之一。

从远洋服务的业务布局范围来看，其以京津冀与环渤海地区为主。在2017-2020年上半年，远洋服务在管面积中，环渤海区域及京津冀区域在管面积合计分别为2034.6万平方米、2455.3万平方米、2536.7万平方米、2609.3万平方米，在整体在管面积中占比分别为68.97%、65.82%、62.59%、61.69%，占比均超过60%。不难发现，随着远洋集团进一步深耕京津冀、长江三角洲、长江中游、粤港澳大湾区、成渝区域等五大核心城市群，远洋服务其他区域的在管面积占比正缓慢提升，但京津冀、环渤海区域仍然占据主要地位。

在京津冀、环渤海之外的其他区域，远洋服务的发展稍显滞后。在经济发达的华东、华南区域，远洋服务的在管面积均不到600万平方米。特别是华东区域，上半年在管面积甚至较2019年底出现下降。在华中及华西地区，除了2017-2018年大幅上涨外，后续年份在管面积增长缓慢，截至6月30日在管面积仅为446.5万平方米。

目前，远洋服务物业管理服务覆盖中国24个省、直辖市及自治区的54个城市，全国化布局初步形成。但如何借力资本市场实现全面开花，并不断突破其他区域布局，仍是远洋服务需要重点思考的问题。