虽然过程缓慢，但低上市门槛、高出勤率，以及自身迫切的融资需求，让不少中小房企继续为HKEx而战。

对于走上上市之路的中小房企来说，10月下旬可谓是好消息。10月30日，港交所聆讯的尚坤地产发布全球发售公告，计划于11月17日上市。前一天，惠今控股“敲钟”，正式登陆HKEx。将时间再往后推了一周，祥生地产通过了听证会，预计11月18日正式挂牌交易。

这无疑为其他招股书频频失败、上市仍无望的中小房企提振了信心和士气。今年以来，不少拟上市的中小企业在递交-失效-递交招股书的过程中流转，如王朝物业、三讯控股、领地控股、中文旅等在失效后继续递交招股书。此外，万创国际4次未能交付表格，鳌山控股、赫伦堡地产两次突破障碍，均无后续。

失败并不意味着上市失败。惠今控股、港龙中国地产、尚坤地产也经历过招股书的“失败”，但这必然会拉长上市时间。在“三条红线”的预期压力下，中小房企的上市融资需求更加迫切，但如今a股大门基本对房企关闭，登陆港股成为中小房企解决资金问题的重要途径。

招股书经常失败

2020年内地中小房企赴港IPO潮持续，数量达到10家以上。但截至目前，仅有三家房企成功上市，包括惠晶控股、港龙中国地产、惠今控股，另有两家房企通过了聆讯，分别是祥生地产、尚坤地产。

事实上，在HKEx大门外等待上市的中小房企还有很多，但大多都遇到了同样的关键问题：——招股书无效，资金路径不顺畅。

今年10月27日，三迅控股第三次向HKEx递交招股书。其于2019年10月27日首次提交招股书，并于4月17日到期。10天后，三讯控股第二次提交，时隔6个月再次失败。

三迅控股只是香港中小房企上市之路的一个缩影。很多房企都遇到了“申请-失效-再申请”的循环。10月，中国吕雯、王朝地产和领地控股公司重新提交了表格。

中国旅行社于4月17日递交了招股书，6个月后招股书到期，并于10月23日再次递交给HKEx。王朝物业首次提交的招股书今年5月到期，仅一天后再次提交。还有四川地产公司的领地控股，在4月份未对其在港交所上市申请作出回应后，于10月12日再次提交表格。

此外，万创国际、赫伦堡、鳌山控股、鹏润控股等地产公司在招股书到期后也没有再次提交招股书。万创国际是近年来对港股IPO影响最大的内地房地产企业，四次未能提交招股书。

反复“失败”的原因是什么？

根据香港联交所的规定，招股书在企业提交后6个月内有效。对交易所提问的反馈意见在6个月内未完成的，招股说明书无效，继续上市的需要重新提交。

汇盛国际金融总裁黄立冲表示，招股书失败很正常，很多上市申请可能短时间内无法获批。造成这种情况的原因有很多，也有可能是上市申请公司提供信息的速度较慢，所以无法说明是不是公司自己

房屋及房屋研究院院长张博表示，对于中小房企来说，赴港上市确实是主要的融资方式，而上市本身在一定程度上代表着其自身的发展会更为乐观或被市场认可。但从目前房企上市难度来看，也有明显的上升趋势。HKEx逐渐不同于内地的其他房地产企业。原因之一是内地房企对规模的追求过于明显，由此带来的风险增加也让市场表现得更加谨慎。

此外，易居企业集团国际业务总经理洪胜奇分析，部分企业招股书无效或与估值有关，即上市申请公司能否接受当前市场给出的估值。

优化数据再战港交所

虽然过程缓慢，但低上市门槛、高出勤率，以及自身迫切的融资需求，让不少中小房企继续为HKEx而战。

“一般情况下，只要有一定规模并符合上市规则要求，就可以上市。”黄立冲说。

事实上，例如港龙航空中国地产和尚坤地产在招股书到期后再次提交表格，最终上市或通过听证。

此前，港龙航空中国地产于2019年10月向香港联交所提交招股书，招股书于2020年4月到期；5月12日，港龙中国地产再次提交表格，6月24日，公司宣布通过HKEx听证会。招股书到期后，尚坤地产于2020年10月5日再次申请，并于10月29日由HKEx审理。

还有惠今控股，在上交所排队四年未果后，再次转投港交所。2020年3月25日首次交付，半年后上映

“失效”，9月25日再次向港交所递表，10月16日通过港交所聆讯。

由此看来，如果补充资料充分，最快不到一个月就可以通过聆讯。事实上，在后续递交材料中，通过补充资料、优化财务数据，能为企业增加更多通过“聆讯”的机会。

上坤地产通过聆讯后的招股书显示，2018年和2019年，该公司的净负债率分别为325.9%和118.8%，去杠杆成果显著;截至今年4月底，净负债率进一步降至73.8%，低于“三道红线”要求的100%，债务结构进一步优化。上坤地产表示，将定期优化资产负债率纳入集团的重要发展策略，并密切监控债务水平。同时，为了确保公司拥有充足的现金流，上坤地产还会继续密切监控借款的到期情况和提高管理流动资金水平，以满足债务偿还、业务发展等现金需求。

显然，财务数据的不断优化，有助于通过聆讯，而这似乎也给不少房企以希望。如上所述，不少房企在招股书失效后，短时间内选择再次递表。

聆讯后仍面临多方挑战

但在黄立冲看来，通过聆讯是一回事，其后股份是否能卖出去则是另外一回事，对于申请上市的企业来说，现在的担心是，股市会滑坡，甚至会进入低潮，能否抓得住市场的机会，对其可能是一个挑战。

的确，从上市房企经验来看，即便顺利通过港交所问询、聆讯，仍可能面临认购不足、股价破发、估值低迷等问题。

今年1月份上市的汇景控股，公开发售部分共获认购2535.4万股，不足总发售股份的三分之一。7月15日上市的港龙中国地产，以认购不足、股价破发收场。10月29日敲钟的金辉控股，上市首日股价低开，报4.18港元，较IPO每股定价4.3港元下跌2.79%，下午股价拉升，截至收盘报4.36港元，上涨1.4%。

张波表示，内地房企追求规模化的诉求过于明显，而由此带来的风险提升也让市场表现得更为谨慎，这也是一些房企上市后为何会出现破发，或者股价波动明显的重要原因。

“从另一个角度来看，中小房企即便上市成功，亦不代表着生存压力会有明显减缓，如何降负债，如何降低融资成本，并同步实现企业规模的有序增加，这并不是一道简单的计算题。”张波指出。

即便如此，在融资环境趋紧及高负债双重压力下，房企仍未放慢IPO步伐。尤其是“三道红线”下，会推动更多房企谋求在资本市场实现融资。

克而瑞统计数据显示，2018及2019年新上市房企分别有6家，2020年截至10月29日新上市房企有汇景控股、港龙中国、金辉控股3家，总共募集净额超过237亿港元。上市后，85%的房企净负债率实现大幅度的下降。未来在融资监管从严下，上市仍是中小房企实现降负债，募集资金颇具吸引力的选择。此外，已经上市的房企，可以通过增发配股进行股权融资，近几年房企增发配股现象频繁，可以有效缓解企业财务压力。

新京报记者 段文平