《民法典》自2021年1月1日起施行。作为中国第一部以“典”命名的法律，《民法典》也被称为“社会生活百科全书”。衣食住行，年老生病，成家立业，这本宝典各方面都安排得很清楚，其中关于房产的亮点很多，变化很大，对买房人影响最大。那么与购房者相关的具体变化有哪些呢？管家会一一解读。

一个

买二手房要特别谨慎，不要买有居住权的房子

你能想象你不能住在你买的房子里，但是一个素未谋面的陌生人可以合法居住，你不能赶走这个陌生人。

《民法典》第366条规定，房屋所有人可以根据协议或者遗嘱，以自己的名义为房屋所有人设立居住权，房屋所有人有权占有、使用他人的房屋。

简而言之，房主可以通过合同或遗嘱将居住权授予任何人，关注任何人，他们可以是亲戚、朋友、保姆甚至路人。在授予居住权后，此人可以在此套房居住，直到合同到期或死亡。也就是说，即使房子没有产权，也可能有居住权。

另外需要注意的是，有居住权的房屋不能出租(另有约定的除外)，居住权不能转让或继承。根据现有政策，无论是落户学校还是纳税，业主仍然享有学区房或税房的权利或支付费用，但不排除国家政策在未来会发生变化。

新增居住权会对购房者产生什么影响？二手房首先会受到影响，以后买二手房有一个必要的程序：买受人去登记部门查询房子是否有居住权。如果不小心买了二手房，买了有居住权的房子，上述无法入住的情况就会成为现实。

2

抵押财产可以不解除抵押而直接转让

这一规定的颁布将直接让房地产资本过桥业务举步维艰！

《民法典》第406条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。除非双方另有约定，否则应以该协议为准。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产的转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人提前清偿债务或者将转让所得的价款向抵押权人提存。转让价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

大多数人买房需要向银行借钱，银行会要求办理抵押贷款手续。过去，如果有房产抵押的二手房想交易，买方必须先还清抵押贷款，银行才能解除抵押，然后房子才能上市销售。房屋转让给买受人后，买受人会进行贷款等流程。

从2021年起，托管房产可直接交易转让，无需全额支付或事先征得银行同意，不再有“资金过桥”等“金融服务”。这大大简化了二手房的交易流程，未来二手房市场会更加活跃。

三

买70年产权的房子，产权到期。房子还是你的

小王是去年9月份买的房，拿到产权证的那一刻，他满心欢喜，但仔细一看，却发现“服务期”一栏显示：2020年9月7日至1990年9月6日。小王很疑惑。为什么我自己的房子还有使用寿命？使用寿命到了会怎么样？

很多人都有这样的疑惑，但是2021年以后，房屋产权的概念会被弱化，因为70年后土地产权到期，土地使用年限会自动续期！

《民法典》第三百五十九条规定，住宅建设用地使用权期限届满自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。期限届满后非住宅建设用地使用权续期，应当依法办理。土地上的房屋等不动产权属有约定的，从其约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

房地产的土地使用年限一直是购房者非常关心的问题。除了产权40年的商住公寓和别墅，一旦产权70年的住宅遇到未完端，开发商囤地拖延开发，土地使用年限会大大减少。民法典之后，这个问题现在就解决了！

目前续期收费实施细则尚未公布，不能排除减免的可能。后续会有法律和行政法规。目前，该规定仅适用于住宅楼。商品房产权到期后是否可以续期，没有明确规定。因此，在购买商品房时，需要注意土地的剩余年限。

四

房东变更，租赁合同照常履行

2020年，他对租房者非常不友好。在经历了公寓的雷击爆炸后，小张才经历了“被租出去”。换房后不久，突然被房东告知要卖房，小张又要“被租出去”。现在民法典来了，租房者“流浪”的情况将会大大改善！

根据《民法典》，如果在承租人占用期间，租赁物的所有权根据租赁合同发生变化，则不影响租赁合同的效力。

也就是说，租客已经和房东签订了三年的租房合同。合同到期前，房东将提前出售房屋，房屋所有权将发生变化。但这并不影响租赁合同，租客仍然可以继续居住，直到三年租赁合同到期。

因此，对于租房者来说，不再担心随时会被通知搬出；对房东来说也是

要注意提前规划卖房计划，以免因为租赁合同影响交易正常进行。

5

中介权益受保护，跳单也需支付中介费

不少购房者在房产交易时，通过中介平台或公司拿到交易对方的联系方式后，为了省下一笔中介服务费，会直接私下和对方进行交易，这就是我们经常说的“跳单”，“跳单”行为无疑会给中介造成巨大的伤害。民法典对中介服务人员的权益也做出了保护：

根据民法典第964条的规定，中介人未促成合同成立的，委托人应当按照约定向中介人支付其从事中介活动支出的必要费用。

第965条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

不管交易有没有完成，委托人也就是购房者均需要向中介支付必要费用或报酬。这对房产中介从业者来说无疑是个好消息，自己的劳动成果得到了法律的明文保护。选房师在这里温馨提示：委托中介卖房要尊重他们的劳动，不要跳单，即便跳单了也要支付中介费～

6

婚姻无过错方受保护，妻子有权追财产

2020年最后一天，有些地方民政局的离婚人数可能是平时的三倍，就是因为1号的民法典在婚姻方面也有了新的条文，大家纷纷赶在离婚30天冷静期前离婚。

自婚姻登记机关收到离婚登记申请之日起三十日内，任何一方不愿意离婚的，可以向婚姻登记机关撤回离婚登记申请。要注意，遇到家暴等情况不用等对方同意，可以直接到法院诉讼离婚。

另一方面民法典还加大了对婚姻无过错方的保护，比如婚姻期间，丈夫背着妻子在外面找小三，并给小三买车买房，侵害了妻子对共同财产的平等处理权，妻子可以起诉小三，要求返还财产;或者起诉丈夫离婚，要求净身出户，丈夫的行为属于转移夫妻共同财产。此外，如果一方有重婚、实施家庭暴力、虐待家庭成员等重大过错，无过错方有权请求损害赔偿。

全职妈妈如果离婚，可以请求另一方进行补偿。

根据《民法典》1088条规定，夫妻一方因抚育子女、照料老年人、协助另一方工作等负担较多义务的，离婚时有权向另一方请求补偿，另一方应当给予补偿。具体办法由双方协议;协议不成的，由人民法院判决。

7

小区公共收益明确归业主所有

不少小区业主都很困惑，怎么小区里广告越来越多了，电梯里，小区外墙，这些广告收入都去哪里了?

关于这些，民法典里有了明确告知。

小区内的道路、绿地以及其他公共场所、公用设施属于业主共有财产。物业服务人应当定期将业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

物业对于小区公共收益的归属和去向一般都含糊其辞，很多业主也不知道有这么回事，小区还有公共收益?当然是有的，比如小区里的电梯广告，公共区域的停车位、租赁摊位等等，有的小区有游泳池、网球场、羽毛球场等活动场所，在小区业主使用时会缴纳一定费用，只要是公共区域产生的收益，那么这些都属于公共收益。民法典加强了对建筑物业主权利的保护，明确了公共收益的归属属于业主共同所有，所以物业的公共收入里面，也是有我们业主一份的。

此外，民法典对物业还明确了以下约束：

1.高空抛物找不到抛物者的，由未能尽责的物业承担，倒逼物业公司做好监控管理;

2.物业公司采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费，属违法行为;

3.炒掉物业公司以前需要三分之二的业主同意，现在只需要一半的业主同意。

8

侄子侄女也可以继承遗产

《民法典》与时俱进地对遗产继承人的范围进一步扩大和明确。因为如今单身率，丁克家族数据的居高不下，很多房产可能面临，无人可继承的情况，所以明确了以下几种人，可以继承遗产。

1、出嫁的女儿，有平等的继承权;

2、胎儿有继承权，遗产分割保留其份额;

3、侄子侄女可以继承叔伯遗产;

4、城镇户口子女，能继承农村户口父母的房子。

以上就是民法典里和房产息息相关的内容，购房者也需要加强自己的法律意识，当自己的合法权益受到侵犯是，一定要拿起法律武器，合理维权。

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