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2017年，房地产市场进入量价调整阶段，房地产市场分化加剧，整合加速，分类调控和因城施策仍是房地产调控主调。百强企业积极把握市场动向，调整城市投资战略，更加注重城市投资潜力，由“规模型”向“规模+效益型”转变，引领行业平稳发展。

01、新增货值聚焦二线城市和三四线城市

2017年1-11月，百强前30家房企二线城市新增货值所占比重最大，为49%；三四线次之，为35%；一线城市最少，为16%。

图：2017年1-11月不同城市等级新增货值总体情况

02、新增货值集中在长三角、珠三角和京津冀城市群并不断外溢

图：2017年1-11月百强房企前30企业新增货值不同城市群分布

从区域辐射范围来看，长三角、珠三角、京津冀新增货值占比较高。长三角城市群新增货值最高，达36.03%，中原城市群新增货值最低，仅占5.13%，百强前30的新增货值主要还是集中在政策导向比较强，投资潜力高的长三角、珠三角和京津冀城市群。从房企进入数量来看，长三角、珠三角、长江中游城市群进入城市数量较多，成为目前房企争相掠夺的重点区域。成渝城市群主要集中在成都和重庆，货值总量已经超过长江中游城市群，也不容小觑。

图：2017年1-11月百强房企前30企业不同城市群新增货值情况

从区域辐射特征来看，长三角、珠三角、长江中游城市分布分散，成渝、京津冀以及中原城市集中度高。从城市进入特征来看，前30企业在成渝等地为点状辐射，如成渝城市群进入是最集中的主要进入重庆、成都和南充，占比达97.0%,京津冀和中原城市群也相对较集中，分别达到86.9%和69.9%，主要进入城市是北京、廊坊、天津以及郑州、阜阳、开封。与之不同的是，长江中游、珠三角、长三角城市进入较分散，进入城市数量也较多分散，呈现平面辐射状态。

表：2017年1-11月不同城市群新增货值前3城市及占比情况

03、新增货值集中度进一步提升，大型房企货销比较为温和

百强房企新增货值集中度进一步提高，前10房企占比达74.58%，并主要集中在二线城市。2017年1-11月，碧桂园、万科、恒大集团总新增货值占比达40.15%，前10占比接近75%，新增货值相对集中在前十大实力最强房企。从企业城市投资来看，除碧桂园、恒大集团三四线城市新增货值占比较大外，其他百强前10房企主要集中在二线城市。

图：2017年1-11月百强前30企业新增货值结构

新增货值与销售额比例适中。从新增货值与销售的比例来看，大部分企业落在0.2-0.9区间内，补仓力度较为稳健，碧桂园、中南置地、保利地产、金科集团、荣盛发展等补仓力度较高。综合来看，全国性房企补仓力度仍为稳健，区域型房企更加审慎。主要是：1）品牌房企持续全国化均衡布局，如恒大集团、万科、碧桂园等；2）品牌房企积极推进战略转型，城市与产品结构持续调整，如绿地、中海地产等；3）部分房企加大货值储备备战来年，在产品打磨上和运营能力上进行升级。

图：2017年1-11月百强前30企业新增货值/销售额比例情况

大型房企凭借资金与规模优势，越来越成为房地产行业的主导力量，新增土地逐步集中到前10房企，同时更加服务于企业总体战略和稳健经营需求，为持续经营与战略升级奠定基础。同时，在十三五规划及房住不炒的政策背景下，以城市群为主体，构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，人口将不断向重点城市群集聚，区域核心城市开发将成为房企业绩贡献的主力。

附：中国房地产百强企业研究

由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，自2004年以来开展中国房地产百强企业研究，已连续进行了十五年。研究组紧随行业发展脉搏，深入研究房地产企业经营规律，为促进行业良性运行、企业快速成长发挥了重要作用，相关研究成果已成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。

中国房地产TOP10研究组即将启动“2018中国房地产百强企业研究”，继续发掘行业中综合实力强、成长潜力大、经营稳健、社会责任感强的优秀房地产企业群体，鼓励企业积极改进业务模式、高效整合发展资源，引领行业在新形势下实现持续、健康的成长。