1.健全房地产法律体系、规范市场价格秩序

房地产行业作为一个完整的行业体系，应完善有关房地产管理规定的法理根据，建立系统化、形式完整、科学性强的法规系统，增强房地产立法同其他法律规定的协调性。整治房地产市场价格秩序，对中低收入人群，可对普通住房销售价格采取严格的涨幅限制措施，采取降低和限制房价的行政措施，对商品房的社会平均成本和价格进行研究，让房价回归到比较合理水平。

2.整顿土地供给市场，破除行政垄断

在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，合理规划房地产市场发展。严格土地开发年限规定，适时调整土地供应总量结构、方式及时间，严厉打击土地囤积。建立完善房地产统计信息系统和实名制的住房产权档案系统，从源头抑制非合理住房的需求，加大对房地产市场投机的抑制度，保障房地产业的健康有序发展。

3.促进供给需求多维度匹配

从基本公共服务可得性的角度，提高教育、医疗的供给匹配程度来缓解房地产市场区域性不均衡问题。从土地供应上看，房价上涨压力大的城市要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标，增大土地的供应力度，提高住宅的利用率。推进保障性住房建设，通过提高土地出让金的比例、移动住房公积金等多方面，取得保障性住房的资金，加强对保障性住房用地的优先保护，为民众提供更多、更舒适的住房。

4.建立“多层次、普惠制”的住房金融制度

要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房；对自用的购房行为，加大在贷款利率、首付款及贷款额度等方面的优惠政策支持。同时商业银行也应该提高风险意识，信贷方面加强审查、核实、监管，并提高谨慎度和前瞻性，对于资产负债率不合理、诚信度不高的地产企业，应该限制其贷款，在防止房地产市场出现泡沫。

5.推动产业内部整合，寻找企业核心竞争力

房地产企业自身应具有战略意识，避免短期行为，尤其是要抛弃过去那种“圈地淘金”的落后经营方式，应通过产品设计、质量控制、服务完善等方面构建企业独特竞争力。对房地产企业而言，要进行技术创新，采取新工艺、新材料来开发新产品，提升产品技术含量；同时，要进行文化创新，营造特色鲜明、内涵丰富的文化品牌，以满足消费者对居住体验及人文内涵的追求。还应鼓励实力雄厚、信誉良好的房地产企业逐步建立大型房地产集团，推动市场有序集中。

04 房地产行业在资本市场中的发展情况

（一）房企融资受限，融资方式转换，内地房企扎堆香港上市

A股上市房地产公司大约160家，房地产企业在A股的上市潮集中在1992-2004年以及2006-2009年。2010年1月“国十一条”出台之后，IPO受到严格限制，2010年至今，仅招商蛇口(21.780, -0.37,-1.67%)、新城控股、南都物业(23.190, -0.97, -4.01%)三家公司成功上市。房地产行业市值在2003年开始震荡攀升，在2015年达到峰值，截止到4月19日，中信房地产行业总市值为26,682.87亿元，A股总市值为644,093.81亿元，行业占A股总市值的4.14%，在29个中信一级行业中排名第七。

自从2016年“930”新政出台以来，银行贷款、公司债、房地产信托、股权融资等融资通道均受到严格监管。目前，从各个融资渠道的申请难易程度来看，IPO、再融资几近停滞，房地产开发贷、公司债、非标融资发行难度较大，发行难度较低的融资方式主要包括海外债、短期融资、中期票据、定向工具、ABS。

 

 

1.房企股权融资自2010年之后收紧，IPO几近停滞，再融资节奏放缓

2010年1月“国十一条”出台之后，证监会要求“房企IPO和再融资时，均需征求国土资源部意见，其开发行为需住建部进一步检查确定”，境内房地产企业IPO几近停滞。2010-2015年，仅招商蛇口（2015年12月）、新城控股（2015年12月）两家房企成功在A股上市，其他房企如华夏幸福(31.220, -0.44,-1.39%)、金科地产、蓝光发展(6.920, -0.04, -0.57%)、绿地控股(7.380, -0.12, -1.60%)等均是通过借壳实现上市。2016年“930”新政出台之后，房地产公司股权融资收到严格把控，自2016年起，在A股上市的房地产公司仅有南都物业（2018年2月）一家，无房企成功借壳上市。

房企再融资在经历2014-2016三年快速增长后再遇收紧，自2017年2月证监会发布《发行监管问答关于引导规范上市公司融资行为的监管要求》之后，增发规模及再融资频率受到严格限制，房地产公司的融资空间进一步压缩。2017年全年定增规模仅为200.3亿元，同比下滑83%，2018年以来，仅有中华企业(6.110, -0.13, -2.08%)成功实施定增，募集金额148.5亿元。

2.债券融资方式切换

受监管环境的影响，历年房地产信用债结构变化较大。2014年之前，房企债券发行工具较少，信用债为房企发债主要渠道。2014年之后，公司债代替企业债成为房企信用债发行的主要方式，发行规模快速增长。2017年之后，政策开始收紧，公司债发行受阻，中期票据成为房企融资方式中占比最高品种，并且短融和资产支持证券的发展迎来新的机遇。

3.房地产行业迎来香港上市潮

2007年至2009年、2013年至2014年及2018年至今掀起了中国地产公司集中赴港上市的热潮。碧桂园、远洋、合景泰富、SOHO中国、奥园等07年集中上市；恒大、龙湖、花样年、佳兆业等09年集中上市；力高、时代、龙光、景瑞、亿达等13年-14年集中上市；2018年以来，正荣地产、弘阳地产、美的置业、大发地产、恒达集团控股、万城控股、德信中国7家地产公司先后在香港联交所成功上市，银城国际于2019年3月6日挂牌上市，海伦堡、中梁控股、奥山控股已递交香港上市申请，香港再次迎来内地房企上市热潮。