宏观经济稳中有变，下行压力持续加大

1.GDP增速在2010年到达高点后进入下行通道

 

统计局公布的数据显示，我国GDP同比增速在2010年达到近期高点10.6%后进入下行通道，并在2015年后维持7%以下历史低位，截至2017年底，累计增速放缓至6.9%。由此可见，在2018年，经济增速已从高速转为“中高速”增长，进入经济结构调整与产能出清阶段，2018年GDP同比增速将降低至6.6%。根据WIND预测，未来4年中将继续维持低位，伴有小幅回落，2021年同比增速约为6%。世界经济结构的裂变、市场情绪的巨变、微观基础的变异、经济政策的叠加错配以及结构性体制性问题进一步的集中暴露，改变了中国宏观经济2016年以来“稳中向好”的运行趋势，宏观经济核心指标在“稳中有变”中呈现“持续回暖”的态势，下行压力持续加大。

2.CPI温和上行，2019面临多重因素重叠

CPI实现温和上行，相比去年同期，2018年CPI累计增长2.1%，2019年1月CPI同比增长1.7%。2019年面临经济下行周期与金融下行周期的重叠，外需回落与内需疲软的重叠，大开放、大调整与大改革的重叠，盈利能力下降与抗风险能力下降的重叠。这决定了2019年下行压力将持续强化。

（三）3月份行业基本面呈现复苏态势，但下行格局未见明显拐

1.2019年行业基本面大概率下行，投资增速料将缓慢下滑

3月的楼市小阳春带动市场回暖，一方面受因城施策的政策影响，北京、深圳、天津等多个城市频繁出台人才政策、调整公积金及贷款利率，政策松动带动销售回暖；另一方面一二线与三四线城市分化加剧，三四线受前期需求严重透支的影响，销售回调压力依旧存在，我们认为本轮销售回暖的可持续性值得关注。3月房企拿地依旧谨慎，后续随着一二线楼市回暖，房企加大对核心城市的布局，土地市场有望回暖。房地产开发投资的持续上行，一方面得益于销售情况好转，房企加快新开工节奏，新开工面积、施工面积回升带动投资额上行；另一方面，18年土地市场景气度较高，前期土地购置费计入房地产开发投资的金额存在分期滞后效应。由于土地成交价款这一领先指标的大幅回落，对开发投资额的影响将逐步显现，我们预计后续开发投资增速将缓慢下行。

市场景气度在2018年6月之后见顶回落，当前的去化率基本回落至15年年中水平，而18年9月总量销售同比增速转负再次确认了周期位置下行。具体分线来看，各线城市周期位置有所差异：其中一二线城市已历经两年调整，随着流动性和房贷利率的改善，一二线城市周期底部呈现改善；三四线供应增加、需求萎缩，加上此前未有明显调整，量价均将面临较大压力，成交热度大概率趋势下行。虽然年初以来行业基本面呈现复苏态势，但下行格局未见转折趋势，2019年行业基本面下行格局但勿需过度悲观：预计整体房价涨幅1%；全年销售面积增速预计为-4%到-6%之间；销售金额同比增速-2%到-4%；投资层面，我们综合考虑了土地成交、棚改和统计口径改变的影响，预计房地产投资增速将缓慢下滑，全年增速预计为5%-7%。

2.分层级来看，一二线城市成交逐步筑底回温，三线成交缩量

 

3月份我们重点关注的38城新房成交量为22.43万套，低于2019年月均水平19.41万套，同比增长10.6%，累计同比为4.8%，1月份以来新房成交累计增速由负增长逐渐转正并提升明显，房地产市场开始回暖。分一二三线城市来看，同比方面，一二三线月成交量同比涨跌幅分别为60.2%/26.2%/-15.1%，相较于前两个月，一线成交增速强势回暖,二线稳步回升，三线跌幅扩大；累计同比方面，一二三线周成交量累计同比涨跌幅分别为34.0%/10.5%/-9.8%。

3月份我们重点关注的21城二手房成交量为11.86万套，高于2019年月均水平10.58万套，同比增长22.6%，较上月下降7.3个百分点，累计同比22.0%，与上月大致持平。分一二三线城市来看，同比方面，一二三线月成交量同比涨跌幅分别为13.9%/26.2%/-15.1%，相较于2月份，一线二手房成交增速由负转正并大幅提升,二线成交增速收窄了17.6个百分点，三线增速大幅降低了29.1个百分点；累计同比方面，一二三线周成交量累计同比涨跌幅分别为-3.5%/28.8%/7.7%。

总体来看，一二线城市需求呈现回暖显著，景气度回升，三四线城市受棚改货币化渐进式退出的影响需求缩量明显。

3月新增供应总体上涨幅显著。重点15城3月新增供给同环比分别为41%/86%，相较2月份，同比增长26个百分点，环比由负转正大幅增长127个百分点，受到成交热度高增的影响，供给增加也很显著。一二三线新增供应累计同比为43%/24%/9%，一线累计同比涨幅扩大，二线相对稳定，三线由负转正。重点15城库存980695，去化周期10.66个月，较上月减少0.2个月。一二三线城市去化周期9.22/10.29/19.06个月，一二线城市去化周期缩短，三线城市去化周期延长了0.5个月。总体上看，一二线城市供给增加显著，供给需求双双回暖，行业整体仍处于低库存阶段，一二线城市去化速度加快，三线逐步趋缓。

3.3月百强房企销售显著回暖

 

根据CRIC发布的百强房企榜单，TOP100房企3月操盘销售额8274亿元，环比上升85%，同比上升11.6%，同比增速由负转正；TOP100房企3月累计操盘口径销售金额降幅逐步收窄至-4.9%。TOP100房企年初以来销售逐渐回升，主要由于一二线楼市供给需求双双回暖，带来销售显著回暖。