在低迷沉寂了大半年后，3月份北京住宅需求集中释放，无论是新房还是二手房市场均表现出阶段性爆发，楼市阳春三月实至名归。麦田房产统计显示，从交易量看，3月北京二手住宅网签量16051套，创下近一年来的次高位，环比上个月涨幅高达164%，和去年同期相比，涨幅依旧高达44%。

　　显然，2019年二手房市场活跃度较去年大有改观。在需求上升带动下，成交均价止跌并连续3个月温和上涨。就价格走势来看，3月麦田二手住宅成交均价环比上升0.6%，连续3个月呈现小幅上涨，和去年同期价格基本持平，但和去年5月份阶段性呈现的高价格相比仍下降了6%，当前市场处于“量升价稳”的理性时期。

　　二手房市场“量升价稳”的背后信号

　　麦田房产认为，首先，从政策环境来看，当下正是北京3.17政策实施满两周年之际，利空政策已经见底且严厉程度较之前有所缓和。主要表现在两个方面：

　　一是为“稳地价”，防止土地流拍，提振开发商拿地热情，北京近两个月推出的住宅用地不再“限房价”一刀切。

　　二是从今年初开始，多家银行降低首套住房贷款利率，同时，银行对房贷审批和放款速度均有所加快。银行信贷放松有利于刺激部分购房群体入市。从购房者成交占比来看，3月份北京二手房商贷成交占比较去年同时期明显提升10个百分点，从一定程度上可以看出，商贷难度的降低带动了购房入市量。

　　其次，从市场需求来看，受2017年3.17政策及后续一系列收紧调控组合拳下，大量刚需及置换类置业需求被暂时压制但并未消失。由网签数据可以看出，近两年北京二手住宅网签总量与2016年网签量基本相当。购房者心态受当前政策环境影响，部分需求重新释放，导致市场热度阶段上升。

　　“理性维稳”是未来市场趋势

　　麦田房产认为，接下来二手房市场不会出现大面积需求爆发，价格理性维稳是主要特征。

　　首先，信贷政策未出现实质性变化。当前北京二套房贷款政策仍执行“认房又认贷”，贷款比例未出现变化。可见，住房信贷政策未有实质性调整，当前信贷收紧程度仍为历史高位，大量置换类需求受入市门槛所制约。

　　其次，随着大量限价房、共有产权房等新房项目入市，将对二手房刚需市场产生一定分流。再加上受清明小长假影响，预计4月份北京二手房市场交易量较3月份将有小幅回落。

　　就北京楼市历史长周期呈现的规律来看，二手房月均交易量在1.5万套左右时，价格走势往往呈现微涨或平稳波动的局面。接下来，市场走出去年下半年低迷形势并呈现复苏，同时又难以支撑价格持续性上涨，将呈现理性态势。

　　对于购房者来说，当下正是入市的窗口期。一方面，购房者可选、可看的房源较多，可选择空间大；另一方面，业主价格预期未出现大的波动，买方整体议价空间仍保持在5%的较高水平，意味着看中的房源价格还有一定的谈判空间。