4月12日，中国商业地产行业发展论坛2019（第十六届）年会在苏州举行。本届年会以“新形势 新思维 新动能”为主题，汇聚行业巨擘，共话新形势下的商业地产发展之路。乐居财经作为首席合作财经媒体全程参与，现场对话行业领袖。

在回答乐居财经关于房地产的走势跟年初的预测整体下行的走势是否保持一致，接下来面对的压力是什么的问题，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，住建部提出了最有权威的文章，地价与房价，我再加两个稳，稳销售、稳投资。不仅是从房价的角度，实际上现在房价的担忧，我觉得并不是很大。不会出现大起大落的现象，现在可以这么说。2019年可能是最困难的一年，现在看来，很可能的趋势是前面低后面稳，2月份的数据很明显，就是下行。各地从去年9月份三季度以后，明显看到销售的骤降，和去年同比都下行了。到了2月，下行的更多一点。这是一个习惯，我们过去对周期不太认识，始终希望往上走。并不是下降才是下行，我们经济增长一直是6%以上的，实际上是下行，就是增长速度缓慢。总量上高了，有人说美国的经济增长一个百分点，我们经济增长三个百分点不一定赶上人家的增长，增量也不一定有人家多。

第二就是我们周期性的下行，刚才说的中周期的饱和状态和短周期处在下行阶段，所以2019年是这样的。但是也有差异，有回暖迹象，是不是年终以后会往上走呢？二手房的交易开始活跃起来。但是我们三四线城市还是下行当中，到去年的九十月份，刚好下行。北京上海2017年底就开始下行。整个房地产市场是波动性增长，所以我认为我的判断合理，具体的发展态势还是比较吻合的。

关于地产商去地产化，顾云昌认为，有的人少持有资产，有的人是多元化经营，那不是真正的转型，真正的转型一定是提质增效。我们讲转型，转型并不是转行，我搞房地产开发的，其实不是搞房地产的，咱们叫多元化经营，不能叫转型。真正的转型还是搞房地产的，还是搞商业地产的，只不过他更加要提高他的品质、提高质量，要提质增效。升级就是产品的升级，管理模式的转型和他的质量的提升、效率的提高，要转型升级。

关于未来开发企业的销售跟持有物业占比问题，顾云昌表示，商业地产就是将来越来越多的人自持，从收购资产来经营，有这样的公司，我经营能力强、运营能力强，因为开发商搞商业地产，他的开发能力强，造房子能力强，运营能力不强，所以他一定要把主要精力放到这来。就没有一定的比例，就看各个公司，你在这方面强，你经营能力强，我不一定搞开发，我就收购好的资产。我开发能力强、经营能力不强，我自持早一点，谈不上整个比例是多少。但最终不管是谁开发的，你开发不开发，最终要经营。资产收购者，他经营能力更强，他才有资格去收购。

关于当下做好投资经营产业的难点问题，顾云昌认为，商业地产的经营环境要比住宅地产复杂得多，住宅地产就是面对着C端，他是通过商家服务满足C端，所以他必须了解商家，更要了解消费者，结合起来才能经营。过去商业地产在经营过程当中，光重视商家，哪个商家有经营能力，哪个品牌好，我必须要管到消费者，为老百姓服务。从C端抓老百姓服务，再到商家来。商家经营不好，没研究到消费者。消费者的消费需求是什么，有没有提供消费者真正的场景，如果做到了，商家自然而然能够吸引人。而关于住宅地产的难点，顾云昌表示，最大的难点就是市场波动当中如何平稳的过去。现在都向大公司集中，实际上大公司对资金链的把握上，资产负债方面比较好。反过来被收购的都是经营能力强，他就是没有很好的把握周期，资金链断裂。

谈到苏州的地产发展，顾云昌说，上有天堂，下有苏杭，古代的园林，天堂般的环境，加上现代工艺化的水平，都是导致苏州房地产市场蓬勃发展的景象。过去是住宅方便，现在生活水平的提高，对商业地产或者是新兴产业地产需求越来越深，这是必然的。顾云昌认为苏州的产业结构调整的比较好，无论是住宅地产还是产业地产，园区是很生态的，很看好苏州的地产市场，无论是住宅市场还是商业地产市场。

而目前开发商都在做智慧商业和智慧零售这种新趋势，顾云昌也有自己的看法，他认为过去一个叫绿色，一个叫智能，现在又到智慧，智慧既包括了智能化、大数据、互联网的概念，又包含了绿色的概念，从智慧城市到绿色发展，中国一个叫智慧城市，一个叫绿色发展，这两个结合起来就是智慧的概念。任何一个行业发展创新，如果不用智慧，那就落后了，而且不可能有根本性的改变，这是必然的。但是真正要做到，不可能一下子很快。

关于商业地产的发展前景，顾云昌认为，商业地产分两个层面，生产性的服务载体和生活性的服务载体。生产性的，园区的仓储厂房，也是产业地产，写字楼也是生产。商业性的，生活服务性的，以商业地产为代表的，商业地产是早就有了，只不过逐步升级。而文旅是这几年才出现的，发展不一样。总终目的还是围绕人服务。过去的养老地产也好、旅游也好，都是为了销售。更需要的不是买房，而是买居住质量。所以说要转换模式，比如三亚海南岛，现在开发商依然是以卖房子为主的，什么时候能够转变成不是卖房子的，是卖时间。因为一般人到三亚一个月两个月，最多半年。一年去一个月两个月，平时都是空的，如果买个12个人，一个人一个月的话，价格多便宜。你可以投资，投资买房子，去租也行，但是必须有人经营，这就是一种生活模式的问题。康养、文旅都是这样，所以这当中要转换思路。

对于推出全国中小城市全面放开户籍是否会影响房价的问题，顾云昌表示，这次户籍放开涉及100多个城市，对大城市是利好的，背后对整个房价的投资、销售的拉动，对经济的地方财政的支持，是有作用的。城市圈的作用更加广大，这对我们将来产业结构的调整，都会起到很好的作用。