□陈涛

近一段时间，沉寂近两年的楼市人气有所集聚，个别城市房地产中介电话营销明显活跃，市场炒作有所抬头，房地产市场似乎再现久违的“小阳春”。但要看到楼市时过境迁，“房住不炒”定位已然深入人心，经济金融基本面决定房价增长空间日益狭小，需高度警惕楼市热炒苗头，坚决遏制房地产市场投机炒作。

2017年以来，热点城市先后出台了严厉的房地产调控措施，投机炒作势力得到有效遏制，市场成交量萎缩。经历两年严厉调控后，房价出现回落，而市场需求有所累积，房贷利率稳中有降，刚性需求入市意愿增强。因此，个别城市房地产市场出现“小阳春”，是需求正常释放的结果。过去近两年我国房地产市场实施“因城施策”调控措施，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，市场的投机炒作动能已基本消退，楼市迈出了回归居住属性的坚实步伐。

目前来看，我国房价上涨空间已经较为狭小。房价过快上涨明显透支了楼市增长潜力，大多数城市的房价收入比、租售比、居民杠杆率等多项指标都已超出合理范畴，反映出房价对基本面的明显背离。人口是房地产市场发展的基础，人口总量和结构变化在很大程度上决定了未来楼市的发展空间。2018年我国新生人口出生率为10.94‰，人口老龄化的加快到来，势必削弱房价上涨的人口红利基础。资金面扩张也受到市场投资收益率的刚性制约，房价上涨的资金驱动动能正在减弱。而房地产金融日渐规范，住房市场违规加杠杆成本急剧上升。在“房住不炒”大框架下，近期个别城市微调了政策措施，是对房价过快上涨时期出台临时管控措施的适当修复，重在发挥市场信号的作用，并积极探索构建长效机制。