最近不论是股市还是楼市都在讨论市场的变化！市场对比2018年肯定有了积极的变化。

　　久违的热销现象也重现江湖。譬如世茂国风长安，项目开盘当天推出633套房源，去化率接近90%。橡树澜湾3月25日开盘去化率高达97.4%。海淀区域三盘齐发，均取得超高去化率。

 

　　简单的看数据，上周北京二手房网签达到了3956套，这也是连续2周的高位数据。

 

　　市场出现的这波“小阳春行情“，政策当然是首当其冲的因素。

　　现在看，政策肯定是不会再收紧了，信贷宽松了，社会上的资金量会增加，资金成本当然就会下调。对于这个市场周期看，不论是购房者还是开发商都在抢夺“窗口期”。

　　但不可否认，开发商的降价促销的力度也功不可没。譬如泰禾北京区域公司所推出的“壹号抢收计划”，错峰销售、诱人的让利程度和高达5%的佣金，在一个月的时间内揽金50亿。

　　除了泰禾，市场上很多高端项目也开启了打折优惠的模式，力度还不小（见下图）。

 

 

　　这就给市场留下了一个疑问：在市场竞争方面有着明显优势的商品房，为什么也会选择降价？之所以选择降价，这些商品房大致出于两方面的考虑：

　　一方面，限竞房与纯商品房的竞争白热化，虽然限价房70%是90平米以内的小户型，但30%剩余的改善户型，与商品房户型接近，而且从2018年7月到现在，北京合计供应140平米以上户型住宅9300套，其中商品房只有55%， 45%是限竞房，未来一年这个比例预计将高达70%。同时限竞房也开始不断提高产品力，市场的竞争越来越充分。另一方面，2019年，对于高端市场来说，竞争程度空前提高。不仅有纯高端项目的，更有数十个限竞房叠拼产品的积极加入。比如前几日，金融街(000402)融府的叠拼产品，刚刚拿到预售证。

　　在这种情况下，降价促销，以价换量，可谓是抢占“窗口期”的良策。但是，市场依然存在个别坚挺的纯商品房住宅项目，在限竞房供应众多的区域没有选择降价，也获得了热销。

　　这类项目中，最典型的莫过于中粮京西祥云。

 

 

　　从2019年北京楼市的热力图看，在全北京可以说2019年以来竞争最集中的区域就是西南区域。特别是春节后，这个区域有2个位置非常好的五环内限竞房入市——国风长安、橡树澜湾。

 

 

　　那么，地处这样一个原本就竞争激烈，后续又有明星项目将入市的区域，前后夹击之下，中粮京西祥云是如何做到在不降价的前提下保持着热销态势？

　　窗口期楼市的产品力升级价值