3月份的楼市交易量刚有上升
据说，参会的开发商代表现场差点给吓跪了，一直苦苦哀求：当前市场仅是微弱的回暖，不代表市场反转，房企普遍对今年微弱的市场需求表示担忧，希望政府看看再说，不要轻易加码调控，把市场好不容易积攒的点点需求星火，再给熄灭啦！
据说，这场座谈会并没有结果，但是参会的房企代表回来后都给旗下的在售项目下达了一个推广口径：不许炒作“小阳春”！
读懂政策沉默的力量
房小评的好友老黑，是一家房企的策划总监，正给项目策划一波“春季攻势”的宣传策略，来向房小评征求意见。
“最近深圳那边在炒作小阳春的概念，”老黑兴奋地说，他在新闻上看到深圳又开始上演千人排队买房的场景，深圳的一些中介群里又开始充斥着各种“暴涨前夜”的宣传口号。
“我们也炒一下小阳春的概念咋样？”老黑问我。
“我劝你不要炒作小阳春！”房小评坚决地劝他不要这么干。
在今年全国“两会”的总理记者会上，路透社记者发问：“中国是否会考虑采取更加有力的举措？包括取消房地产限制和降低基准利率等？”
而总理的回答绕过了房地产这个话题。同时，今年“两会”审议的政府工作报告里，也没有再提“房住不炒”。
这是不是房地产调控政策要放松的信号呢？
前有菏泽、佛山等城市带头，后面会不会有城市在出台“一城一策”之际，对于限价、限购等行政性调控措施进行放松呢？
对于市场的这些猜测，中央政府没有给出答案。但是，房小评想要提醒大家，这时候，要读懂政策沉默背后的信息。
相比于政府对房地产调控的回避和沉默，全国人大对于房地产税立法的态度却是积极高调的。根据全国人大有关负责人在“两会”期间透露的信息，房地产税立法会加速进行，2020年底之前计划完成税收法定工作。
对于房地产税加速立法的背景，有关部门给出了直接的解释：面对复杂的国际国内形势，国家坚持发展实体经济的决心不变。在宏观经济增长压力加大的同时，政府还罕见地推出减税降费2.2万亿元，各级政府财政开支压力陡增。在此情况下，加快中国税制结构改革，变增值税为主，向财产税为主的税制转变，是中国改革早晚都要面对的问题。
本届政府办成了很多想办而一直没有办成的事儿，对于改革的决心和定力都是前所未有的。因此，当全国人大传递出房地产税加速立法的信息后，聪明的开发商和研究机构已经开始琢磨这个政策背后的信息，以及房地产税推出之后对于房地产市场的影响。
这是一个“人狠话不多”的时代，每个人都要对法律和规则保持敬畏之心，出于此，敏锐的房地产市场参与者们，已经不再对房地产税是否推出抱有幻想，而是在思考未来的机会在哪里，企业向哪里发展。
如果说房地产税是一件2年内要落地的事，那么房地产调控措施就是当下随时会加码的事。领教了本届政府高效有力的政策执行力，房地产企业们普遍学乖了，再也不对抗政策，再也不敢嘚瑟吹牛。
“我们不希望高调再招来更严厉的调控政策，当下没有政策就是最好的政策，”某房企总裁对房小评说，房地产行业发展到了一个十字路口，行业和企业都很难熬，但是都还在坚持，争取能够“活下去”。
“这几年都被政策给打疼了，我们都懂，这个时候哪个城市冒尖就要挨揍，大家只想能够有市场，赶紧卖房子，回款还债，”上述房企总裁说，今年以来，房企都制定了回款优先的策略，都围绕卖房子回款日夜不停地干，大家最大的希望就是，政策不要再加码。
房小评了解到，今年政府工作报告以及多个场合没有提到“房住不炒”等调控措辞的原因是中央还想再看看房地产市场的走势。
“今年其他可变因素基本都能确定，就是房地产市场变数比较大，上面想一季度结束后再定。”
某智库的首席经济学家告诉房小评：今年宏观经济的基调是稳定，目前其他行业和经济变量都基本可控，就是房地产市场表现变数比较大。从1-2月份看，房地产市场各项数据除了买地依然增长50%外，投资、开工、销售等指数全部大面积下滑，房地产行业对经济影响势大力沉，如果坠崖式下跌肯定会对经济产生很大的负面影响，但是大规模反弹，也是中央不允许的。
“两会”结束之际，住建部部长王蒙微对媒体表示，2019年房地产调控政策没有变，仍坚持“房住不炒”和发展租赁房等。本来“房住不炒”从今年“两会”的政府工作报告中消失，被认为是房地产调控放松的信号。住建部部长再次重申“房住不炒”，一时间市场又迷茫了，地产股大跌。
“小阳春”之后是什么？
3月份，北京二手房交易量明显上升，上半月二手房日均成交量从300余套，上升到日均500套以上，3月15日当天更是突破了800套。二手房价格环比涨0.2%，这是北京二手房价格连续下跌半年之后，首次止跌，而这次交易量放量明显，预计会走出量涨价涨的行情。
3月17日，正是2017年北京市“3.17”新政发布2周年之际，媒体盘点北京楼市这两年的变化情况得出：北京市近2年二手房成交量较之前两年下降了48.5%，成交价格较高点2017年3月份价格下降了11.3%，新房价格同比2017年高点也下降了12%左右。
有关专家表示，3月份北京楼市的二手房量价回升，是长达2年市场下调的触底结果，但是市场能否反弹，还有待观察。尤其是在大量降价二手房房源打压下，新房市场呈现价格上涨动力不足和结构性供给过剩的问题。
据克而瑞监测数据，2019年第10周（3月4-10日）北京新房成交面积环比下降44.35%。而北京2019年1-2月北京共成交住宅用地22宗，总规划建筑面积约284万平方米，1月同比上升15%，2月同比上涨36%。据悉，2019年北京土地供应量与2018年持平，也就是说北京将持续通过大量土地供应来平抑房价。
有媒体报道，截至2019年1月北京市住宅库存为66189套，库存面积约829.87万平米，以2018年全年住宅348.42万平米的去化速度预估，北京现有829.87万平米的住房库存仍需28个月以上的去化周期。
此外，北京今年将有约590万平方米的限竞房产品等待入市，新房库存将大幅上升。而北京在2019年还有着人口疏解的重任，市场前景并不乐观。
实际上，不仅北京楼市后续库存压力较大，全国的房地产开发数据同样显示中长期楼市下行压力较大。
在3月14日国家统计局发布的《2019年1-2月份全国房地产开发投资和销售情况》中，与房企投资信心息息相关的土地购置面积和土地购置价款分别下降了34.1%和13.1%。
一方面受开年供应端相对匮乏的现状影响，另一方面也是房企受资金偏紧和销售预期转差影响，开发商投资拿地态度普遍谨慎，导致土拍市场持续转冷。而拿地款1-2月仍是房地产投资的主要支柱，未来拿地款如果下降，房地产投资增速可能会转负。
从销售端情况来看，1-2月份，商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%，2018年全年为增长1.3%。其中，住宅销售面积下降3.2%，办公楼销售面积下降15.7%，商业营业用房销售面积下降13.6%。商品房销售额12803亿元，增长2.8%，增速回落9.4个百分点。其中，住宅销售额增长4.5%，办公楼销售额下降6.2%，商业营业用房销售额下降9.4%。
房企上市公司TOP30的1-2月份销售额同比下降22%，降幅比全国水平更明显。
“1-2月房地产销售数据还勉强好看的原因是1月份社会融资规模很庞大，但是在2月份就迅速下来了，”老黑说，3月份市场反映的是1月份社融规模的货币效应，而2月份社融数据迅速下降，这个变化会在4月份影响楼市和股市，因此4月份市场需求可能会冷下来。
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