在The Motley Fool，我们的主要投资重点是个股 - 我们认为这是长期财富建设的最有力工具。但还有其他选择，长期以来受欢迎的是房地产。

对于那些希望从华尔街分支到Elm Street和Summit Avenue拐角附近的人来说，Motley Fool Answerscohosts Alison Southwick和Robert Brokamp邀请了一位特邀嘉宾加入他们的播客：Thomas Castelli，一位税务策略师房地产注册会计师，将通过房地产投资领域的探索性漫游带他们和他们的听众。

在这一部分，他们谈到了房地产投资的一大好处：它如何影响您的税收。在折旧，1031交换和其他极好的税收优惠之间，您可以从您的房产中获得大量利润，而无需向联邦政府支付太多费用。

刚刚发生了一件大事，

我不了解你，但当世界上最好的增长投资者给我一个股票提示时，我总是会注意。Motley Fool联合创始人David Gardner和他的兄弟Motley Fool首席执行官Tom Gardner刚刚透露了两个全新的股票推荐。在过去的13年里，他们共同将股票市场的回报增加了两倍。*尽管时机不是一切，汤姆和大卫的股票选择的历史表明，尽早提出他们的想法是值得的。

该视频于2019年3月5日录制。

Alison Southwick：

我现在要退缩了，而我们转而谈论税收。当我们谈论税收时，我总是很挣扎，因为我想知道为什么税法是这样的，我需要提醒自己，税收只是一个东西的负担，就像一个由大量的税收创造和影响的科学怪人怪物。不同的人和利益。你喜欢谈论税收。

Robert Brokamp：

我不会说我喜欢谈论它。

Southwick：

不，你喜欢它!你喜欢谈论税收，所以我会稍微向后倾斜，让Bro更倾向于谈论投资房地产的一些税收优惠。其中一些只是让我头晕目眩。我想，“真的吗?真的吗?”

Brokamp：

这与你出去购买股票不同。首先让我们从折旧开始吧。

Thomas Castelli：

很多人认为房地产是他们所谓的“税收优惠”收入，而这实际上来自折旧。当您购买房产时，您会购买建筑物，然后将其出租给某人。你有现金流。它将被视为租金收入。你将获得运营费用;广告，抵押贷款，物业管理费等等。并且有一种称为折旧的运营费用，这不是现金支出，所以当您采用折旧时，实际上没有现金从您的口袋中掏出，但通常可以通过各种策略增加，以便您实际显示损失尽管实际上产生了正现金流量，但税收目

例如，您有10,000美元的租金收入，4,000美元的实际现金运营费用，并且说您有7,000美元的折旧费用。现在你有1000美元的净损失，所以你没有为这笔收入付出任何代价，但是你真的将6,000美元存入你的口袋里。这就是折旧的力量，您可以使用成本代理研究来增加折旧。

通过“减税和就业法”，他们实际上得出了一种称为100%奖金折旧的东西。这允许您对不到20年的类别的房产进行折旧，一般而言，在房地产上，房产的20%到30%可归类为5年，7年和15年的房产，因此您可以折旧该房产的20%至30%，并在您购买房产的第一年内扣除该费用。这会对您在拥有房产时支付的金额和税金产生重大影响。

Brokamp：

这很有意思，因为你说，“我拥有这个我希望增加价值的资产，但我会接受这个假设实际上正在贬值的费用”，但通常不会。

Castelli：

通常不是。在大多数情况下，房地产价值往往会增加。折旧有一个黑暗的一面。这不是全部的爱。有一种叫做“折旧回收”的东西，当你出售房产时，你必须重新获得你所承担的折旧金额，假设你有收益，当然，高达25%。它的税率高达25%，但一般来说，这背后的思考过程就是货币的时间价值。您今天宁愿采取折旧，拥有免税现金流，以便您可以将其重新投资，将其重新投入您的业务，然后再支付税款。

顺便说一句，你不能不采取折旧并避免这种情况。有些人会说，“如果我不采取折旧怎么办?我必须缴税吗?”美国国税局将假设您确实采取了折旧并向您收取税款，因此您最好不要这样做。没有办法避免它。有办法避免折旧重新征税，我想我们也会稍微讨论一下。

Brokamp：

这基本上是在减税过程中获得减税，但是当你出售房产时可以获得减税优惠，否则称为1031交易所。你为什么不谈一点呢?

Castelli：

当你出售房产时，你将获得资本收益......

Brokamp：

希望!

Castelli：

假设你以正确的方式进行投资，你将获得资本收益。而部分资本收益将是折旧重新获得。现在，1031交易所允许您做的是通过购买另一个房产来推迟资本收益和折旧重新获得。您所拥有的是从您出售原始房产之日起180天，以便将整个销售过程，以及资本收益和您的原始本金，转换为另一笔交易。这通常被称为“交易”。

假设您有10万美元购买的房产。十年过去了，现在价值15万美元。您有5万美元的资本收益。无论你想要什么，在资本收益和折旧重新获得之间进行分解。你仍然需要支付50,000美元的税款。因此，当您对50,000美元的资本收益纳税时，您可以减少再投资的资金。1031允许您做的是投入全部金额，这样您今天就不需要缴税，而且您可以购买更大的房产。

您可以继续购买越来越大的房产，并继续使用1031交易所。如果你真的想 - 我只是说实话，因为说起来容易做起 - 你最终可以将财产留给你的继承人，并且他们会在你的日期以公平的市场价值获得该房产。通过消除您在一生中应该支付的所有资本收益折旧重新获得死亡。从理论上讲，您可以继续购买越来越大的房产，赚取越来越多的现金流，但实际上从未对该房产征税。

Southwick：

这对我来说疯狂了!这是当你已经富裕时如何更容易变得富有的提醒之一。如果你已经富裕了，那么你可以通过所有这些方式轻松赚取更多。

Castelli：

我也会说些什么。这些天我觉得像互联网，，像这样的播客;有很多方法可以获取信息，只要你愿意投入工作并进行研究并将事情拉到一起......我的座右铭就是“搞清楚”。只要你愿意弄明白，你就可以把很多东西放在一起，你就可以使用“富人”正在使用的相同策略。没有人阻止你使用它。就在过去，没有那么多的信息访问权限。

Southwick：

你必须加入一个乡村俱乐部。你必须在链接上了解房地产交易。

Castelli：

你必须向律师和税务会计师支付一大笔钱来计算这些东西，但今天它就在那里。这一切都在你身边。

Brokamp：

你提到了机会资金。这是一个非常新的事情。我甚至不打算描述它。我会把它留给你，因为它是如此新颖，但它是推迟甚至可能消除你的一些资本收益的另一种方式。它不必从房地产开始。可能是您想要出售亚马逊的部分股票。你有资本收益。这是一种至少推迟其中一些的方法。

Southwick：

你能为我们定义什么是“机会基金”吗?

Castelli：

绝对是!在我们谈论机会资金之前，您必须了解“机会区”是什么。美国有87,000个机会区，它们是低收入社区，由州长指定为机会区，然后由财政部批准。机会基金是您可以[用于]投资机会区的投资工具。并且[当]通过这个机会基金投资这些机会区时，您有这些税收优惠。

机会资金的运作方式是您可以对任何资本资产推迟资本利得税。这通常是股票，债券，共同基金，房地产等等。如果您不确定，可以随时询问您的注册会计师。他们可以让你知道。基本上你可以做的就是在销售后的180天内把它变成机会基金 - 非常类似于那里的1031交易所 - 但不同之处在于你只需要滚过资本收益。你可以把你投资的校长拿回来放在口袋里，用它做你想做的事。

然后，如果你持有该基金的资本收益五年，你将获得10%的加强基础。我们只要说你有10万美元的资本收益，并在五年内获得10%的升值;你只需要支付90,000美元的资本收益税。如果你再持续两年，总共七年，它将增加5%，总计15%，而你只需支付85,000美元的税收。

现在，如果您持有该基金10年的投资，您对实际基金本身的投资将免税。就是说，你投入到基金中的是10万美元;10年后，它现在价值15万美元。5万美元的资本收益完全免税。现在，这是一个较长期的游戏。你必须在那里存钱至少五年才能从中获益。我认为在美国有超过7万亿美元或一些疯狂的升值收益。因此，所有这些升值的收益在技术上都有资格获得机会资金，我认为这背后的背景是他们希望将这些升值的资产转移到需要改造并提高这些社区和机会区的地位的低收入社区。机会资金是实现这一目标的方式。

Brokamp：

所以这不像共同基金那样。你没有去富达并说：“我想要你的机会基金版本。”

Castelli：

不。我认为你会看到，由于有机会基金的要求，你必须大幅改善这些资产，这意味着房产的基础倍增。基本上它是建筑物的基础，但考虑到它，我想为此目的，作为购买价格。您必须在购买价格中添加与购买价格基本相同的资本改进，因此它非常重要。或者你必须从头开始开发房产，你必须持有它10年。

高盛

所以对于个人而言，这可能是一个障碍，但我认为你会看到更多的机构级人员这样做。你会看到更多的众筹网站在做这件事。有人会像富达那样做吗?我不知道。我不这么认为。我认为宣布了一些事情，但你会看到更多的专业方面可能是众筹。

亚马逊子公司Whole Foods Market的首席执行官John Mackey是The Motley Fool董事会成员。Alphabet的执行官Suzanne Frey是The Motley Fool董事会成员。Alison Southwick拥有亚马逊的股份。罗伯特·布罗坎普，CFP在所提到的任何股票中都没有头寸。Motley Fool拥有并推荐Alphabet(A股)，Alphabet(C股)和亚马逊股票。Motley Fool有披露政策。