春节黄金周过后，市场开始步入正轨。

在众多业内人士看来，二手房的价格往往才是楼市真实需求的体现。

近日，《每日经济新闻》记者在北京部分区域实地走访时了解到，经历了春节小长假后，北京的二手房市场明显活跃起来，不少中介门店的人气明显上升，而二手源的挂牌量也大幅增加。

 

北京市东城区夕照寺夕西里的二手房  图片来源：记者 王佳飞 摄

东西城略降

下午5点，正是放学的时间，北京市东城区的夕照寺街上挤满了穿校服的学生和等待的家长。北京市第五十中学和市第五幼儿园就坐落在这条街上，分布在该街道周围便都是“学区房”。

“这附近的房价有些贵，都是冲着孩子上学嘛。”附近的中介人员告诉《每日经济新闻》记者。

夕照寺西里是一个位于闹市区却宁静的小区，楼高普遍只有4层，户型也以50平方米为主，作为学区房很合适。

记者了解到，该小区最近的一笔成交发生在1月1日，50.9平方米的户型成交总价452万元，单价88801元/平方米，比10月份的成交户型单价高出约8000元/平方米。

“春节前附近二手房的成交量还不错，甚至春节前一天我们还在忙。现在房源不多了，在我们房源库里，夕照寺西里只剩一套了。”中介人员如是说，“价格上没有下跌，因为是学区房，还挺抢手的。”

但记者调查得知，该小区的房源报价一直呈下降趋势。如中原地产上架的一套房源报价由480万元下调至460万元，我爱我家上架的一套房源由518万元下调至447万元。

诸葛找房首席分析师陈雷向《每日经济新闻》记者表示：“目前北京学区房不断被弱化，政府搬迁通州，东西城优势减弱，所以短期内二手房价格会下降。”

据贝壳研究院RealData数据，2019年1月，北京市西城区二手房均价106500元/平方米，成交量环比下跌11.2%；东城区均价为88224元/平方米，成交量环比下跌3.7%。2月份东城区成交均价85201元/平方米，环比下跌3.5%；西城区均价105867元/平方米，环比下跌1%。

值得注意的是，2月北京市13区中有7区二手房价格下跌，其中门头沟、东城及顺义三区由于1月成交基数相对较小，均价受结构性影响波动较大，跌幅均在3%以上。

但同时，贝壳研究院表示，统计期间因受春节影响，该趋势不能代表市场整体走向。

 

业主张贴的售房广告 图片来源：记者 王佳飞 摄

基本盘稳定

实际上，北京的二手房市场基本盘仍保持稳定。

《每日经济新闻》记者在走访中了解到，来中介门店咨询和购买二手房的人在春节后明显增多，挂牌房源也不断增加。

据国家统计局近日公布的70城房价变动情况显示，1月份一线城市二手住宅销售价格同比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.2个百分点，其中北京市二手住宅销售价格环比下降仅为0.1%。

贝壳研究院数据表明，1月北京二手房市场“成交量增长明显，均价止跌上扬”。

1月北京二手房成交均价59918元/平方米，环比上涨2.3%，同比上涨2.4%。均价上涨主要受市场成交回暖、预期改善的影响。

从成交区域看，高单价的中心城六区成交占比环比增加1个百分点；从户型看，一居室成交占比环比提升1.4个百分点；从楼龄看，10年以下的房源成交占比提升1.2个百分点。

2月，丰台区、通州区、海淀区、石景山区、房山区等区域二手房成交均价上涨，其中房山区成交均价环比上涨4.3%,领涨北京各区域。

来自诸葛找房数据也显示，截至2019年2月24日，朝阳区的挂牌房源最多，达32617套；其次是海淀区(13759套)和丰台区(12104套)。二手房挂牌均价为62812元/平方米，环比上涨0.61%，但成交价格并未出现明显波动。

陈雷表表示：“自1月份以来，北京二手房市场成交量开始有小幅上涨，2月下旬成交量上涨明显，但价格依旧保持稳定，预计为年后积压购房需求短期内释放造成。短期内需求会继续释放，但该变化并不会引发市场较大范围波动。”

我爱我家研究院分析认为，政策是当前北京房地产市场的主导因素。一是限购、限离、认房又认贷等政策缩小了有资格购房的人群；二是限贷、提高利率、公积金缴存额度与缴存年限挂钩等政策缩小了有能力购房的人群，这些政策既大幅影响了投资投机需求，也一定程度上影响了首置、改善的刚性需求。