其次，二线城市供给量整体小幅增长。其中，郑州、重庆、武汉、成都、青岛、昆明、济南等城市2018年土地储备充足，这些城市对省内人群存较大吸引力，购房需求相对充裕，房企也会适时增加住房供应，预计2019年供给量显著增加。

　　此外，三四线城市供应量回落分化。由于当前大部分三四线城市房价到达阶段性高位使得购买力疲软，购房者观望情绪渐起，去化率已经明显下调，房企为避免陷入新一轮库存风险窠臼，已明显加快开工和推盘，甚至不惜以价换量。另一方面，过去两年土地市场成交份额集中在三四线城市，这些也都将在2019年形成供应，使得至少明年上半年以前新增供应量仍将普遍增加。机构方面预测，“虽然预期政策放松，但购买力严重不足是制约三四线城市市场成交的最大障碍，大部分三四线市场仍然势必进入深度调整期，不同城市间表现分化。”

　　预计一二线城市率先回暖

　　1月16日，国家统计局发布2018年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示，一线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅扩大，二三线城市环比涨幅有所回落。

　　由于临近春节，各大房企为了在淡季市场冲刺业绩，热点项目纷纷推案入市，一线城市商品住宅成交有所放量，价格有所上涨，2018年12月份一线城市整体新建商品住宅销售价格同环比涨幅均有所扩大，环比涨幅较当年11月扩大1.02点，同比涨幅扩大1.3。

　　“2019年一、二线城市在供应增加、需求购买力相对充裕的情况下，市场成交量将低位回升，而回调压力集中在三四线城市。”上述分析人士认为，近年来三四线城市房地产市场爆发，商品住宅面积销售占比升至69%的高位，除了核心城市外溢、返乡置业和棚改货币安置等方面因素的推动，核心却是城市自身内生的刚需和改善需求。“而在三四线城市市场行情面临回调预期当口，需求能否持续成为关注焦点。”

　　该人士进一步指出，“考虑到近期市场持续低迷、观望情绪蔓延，部分三四线城市项目已经降价抢跑，但由于一、二线城市供应增加，需求充裕且支付能力相对较高，预计一线城市将保持低位回升，二线整体平稳，热度将会惯性维持，而回调压力主要集中在需求透支和购买力不足的大多数三四线城市。”

　　从政策层面来看，业内普遍认为，2019年，在“稳地价、稳房价、稳预期”的整体基调下，一线城市整体政策面依旧趋严，限价政策仍将广泛落实，项目售价大幅上涨的可能性并不大，另一方面，即使短期市场成交持续低位、项目去化走低，但政策放松预期强烈，房企以价换量、房价环比大幅下跌动力不足。综合而言，一线城市房价仍将高位维持且涨跌波幅不会太大。

　　与此同时，在“因城施政”分类调控基调下，二线城市政策松绑预期最强烈，预计强二线城市房价坚挺，有望保持小幅微增态势。另一方面，三四线城市房价上涨动力不足，结构性分化会更为显著。尤其是，前期房价上涨过快、市场需求透支严重的环都市圈三四线城市房价上涨基本已经到达阶段性瓶颈。