一线城市进入补库存阶段
业内分析认为，在严厉的调控政策持续下，2018年全国各线城市房地产市场出现不同程度的降温。综合2018年年底及2019年的房地产市场交易数据，2019年在住房供给普遍增加以及部分城市因城施策的政策调整背景下，未来各线城市房地产市场将延续分化。其中，三四线城市仍存去化压力，整体库存较低、供小于求的一二线城市则有望率先回暖。
一线城市进入补库存阶段
1月28日，房地产研究院发布最新一期《中国百城库存报告》。报告显示，截至2018年12月底，研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为45734万平方米，环比增长2.1%，同比增长1.6%。
观察历史数据，2015年1月份以来，全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势，中间个别月份虽有反弹，但下跌的趋势不改。到了2018年，库存走势基本呈现了“上半年减少、下半年增长”的态势。尤其是9月份库存规模明显增长，属于首次显著攀升的态势。10-12月份继续保持增长态势。总体上看，库存走势正迎来变化，年底正式步入上行通道。
截至2018年12月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2911、23261和19562万平方米，环比增幅分别为7.3%、2.1%和1.4%，同比增幅分别为31.0%、-1.8%和2.5%。
从同比增幅数据看，一线城市在连续34个月库存同比下跌后，2018年6月份首次出现同比正增长态势，7-12月份继续同比正增长，这意味着一线城市正进入补库存阶段。二线城市保持了连续42个月的同比下跌，但跌幅是在持续收窄的。三线城市在连续38个月同比下跌之后，目前出现了连续两个月同比正增长的现象。
研究院智库中心研究总监严跃进表示，2018年全年库存先降后增，存销比也有类似的走势。上半年销售行情还不错，去库存效果也值得肯定。但到了下半年市场交易开始降温，房企高库存压力重现，这也倒逼相关房企积极进行项目的降价。当然对于购房者来说恰形成了一个相对好的购房窗口期。
严跃进表示，2018年第四季度形成了相对多的住宅库存，所以到了2019年上半年，预计房企会把去库存作为一项重要的工作去抓。若是资金方面压力大，那么相关房企也依然会采取以价换量的策略，即定价方面不会太强势。
2019年楼市整体供应小幅上涨
事实上，全国各线城市针对自身市场特点，普遍开始推行因城施策。地产研究院的统计数据显示，在此背景下，市场分化更加严重，一线城市成交下滑；重庆、合肥、郑州、徐州等热点二、三线城市因需求较为旺盛，成交依然处于高位；但海口、厦门、三亚等城市由于严苛的调控使得市场陷入“冰冻”，成交量大幅下调；广大三四线城市尽管政策环境依然较为宽松，但受购买力所限，加之棚改货币化安置政策的收紧，在2018年下半年项目去化情况有所下降、成交逐渐疲软。
2018年底，随着一线和热点二线城市预售证管控逐渐放松，新建商品住宅新增供应一直相对较为充足。以一线城市深圳为例，2018年11月该市供应量高达131万平方米，创下近十年来新高。地产研究院的数据显示，总的来看，全国受监测的60个重点城市2018年全年新增供应总量同比增21%，各能级城市供应全线上涨，一线涨幅最甚高达48%，二、三四线涨幅均在20%左右。
“全国房地产市场在2018年下半年转冷，项目去化率明显下调，而菏泽、珠海等局部放松引发的市场悲观预期有所削减，调控放松预期被进一步强化。”地产相关分析人士预测，首先，未来一线城市新增供给量预计将显著增加。主要是因为房企前期囤积的土地还有相当一部分没有入市，2018年北京、上海、广州等城市加大土地供应力度，且土地价格也相对降低，可上市供应房源势必会显著增加，加之限价政策也逐渐相对宽松，房企也会加快推盘入市。
其次，二线城市供给量整体小幅增长。其中，郑州、重庆、武汉、成都、青岛、昆明、济南等城市2018年土地储备充足，这些城市对省内人群存较大吸引力，购房需求相对充裕，房企也会适时增加住房供应，预计2019年供给量显著增加。
此外，三四线城市供应量回落分化。由于当前大部分三四线城市房价到达阶段性高位使得购买力疲软，购房者观望情绪渐起，去化率已经明显下调，房企为避免陷入新一轮库存风险窠臼，已明显加快开工和推盘，甚至不惜以价换量。另一方面，过去两年土地市场成交份额集中在三四线城市，这些也都将在2019年形成供应，使得至少明年上半年以前新增供应量仍将普遍增加。机构方面预测，“虽然预期政策放松，但购买力严重不足是制约三四线城市市场成交的最大障碍，大部分三四线市场仍然势必进入深度调整期，不同城市间表现分化。”