通信企业闲置房地产项目+实施盘活+签订合同+公平履约+定期回访+风险防控
通信企业闲置房地产项目+实施盘活+签订合同+公平履约+定期回访+风险防控
通信企业由于其承担的普遍服务的义务和面向所有社会大众提供基本服务的特征，经过几十年的经营发展和传统积累，拥有比较多的自营自建的营业场所和设备机房，1998年以来，由于邮电分营，移动剥离，电信南北分拆，联通网通合并等政策，一些临街的营业门市和院落写字楼，小的面积一百平米，大的面积上千平米的房地产被腾退出来，成为闲置的房地产。这些房地产因为属于自营自建，所以产权清晰，证书齐全，四邻认可，没有争议。如何使这些闲置房地产盘活运作，通过租赁合同方式为企业创收增收，已成为通信企业管理者思考、面对和决策的一项重要议题。
以北方三线城市为例，原来一个地市级分公司拥有员工2-3千人，需要营业场所、办公用房、设备机房、后勤辅助用房、会议用房、仓库储备、教育培训和职工娱乐健身用房等十几处房产承载。现在由于人员分流减少，办公场地集中整合，又腾退出一些办公楼寓和院落，这些房地产不仅具有楼宇，电梯、空调、暖气、停车位等建筑主体结构，布局合理，而且各种门窗，电源，照明，上下水，厕所，消防，通风等物业设施功能齐全。
尽管这些房地产地理位置分散，但都具备单独的城市街道门牌号、具备单独管理的院落式、商铺式的房地产，可作为一个一个的“项目”进行项目管理，成立“项目管理办公室”，列入企业年度考核计划，安排项目进度，实施项目控制，明确绩效考核办法。开展项目评估，引入风险监控。根据轻重缓急，对闲置房地产项目采取盘活措施，对企业对社会有利无害。笔者经过几年的实践经验，有几点思考和见解，愿分享给各位。
一、关于对项目的定位、定价思考
（一）精准定位：闲置房地产由于其所处的地理位置和环境不同，可将其大致分为A/B/C/D四类房地产。A类区域处于城市（县城）地标中心繁华地带，位于主要街道，交通便利，商业集中，人口来往密集；B类区域处于城市（县城）次要街道，虽不是繁华闹市，但属于政府打造或近年形成的商业分类市场，社会认可，交通方便；C类区域处于城乡结合处，为城市（县城）街道的边角，临近环城交通，各大高校片区，高新经济技术开发区，高铁站或城市物流承载等新建区域；D类区域为城市（县城）的延伸路线，路边，乡镇地带等。按照ABCD对项目进行前期判断和分析定位。
（二）精准定价：根据房地产所处的区域，进行精准定位后，安排专业人员，针对定位区域开展详细的房屋租赁市场调查，对与出租项目主体结构、高度、面积等相似的周围房地产进行重点调查，包括租金价格、租赁面积，各种物业设置（是否具备电梯、空调、暖气、停车位以及各种电源、照明、上下水、厕所设施）等情况，物业管理费，停车位分布，门前清扫费等。根据周边房地产租赁市场调查数据，横向比较，精准测算，在充分考虑资产价值和物业服务成本等因素的基础上，拟定项目对外租赁价格，报企业相关领导进行决策。
二、关于项目对外出租，选择合作伙伴的思考
项目对外出租，寻找合作伙伴，就像“男女相亲”一样，需要机会也需要“姻缘”。首先必须项目公开化，透明化，需要利用当地媒体，知名广告，微信公众号，群发短信，公司电子滚动广告屏和朋友圈等刊登项目的招租公告，进行广而告之，使社会各界人士知晓招租信息，创造机会，寻找意向合作大客户，比如银行新建网点，保险公司，信用卡中心等有保障、有信用、会经营的股份公司或民营公司。其次企业需要安排专人受理，友情接待前来“相亲看房”的大客户，建立大客户报名登记表。面对面介绍房地产项目的详细情况，使对方充分了解房产项目的建筑结构布局，建筑面积，物业设施，出租价格以及合作双方的重要履约条款等。把当前的事情“摆明”，把今后双方合作和各自履行的事情“说透”，把双方走向合作的道路障碍“扫清”。
三、诚信合作，简单合同
对于诚心诚意承租的大客户，要真诚接待和拉近距离。为避免推诿扯皮，本着“既有利于合作又有利于操作。”的原则，把看似复杂的事情简单化，把多余的东西剪掉化，化繁为简，越简单越好。首先合作双方应本着房产租赁合同模板，重点讨论重要条款的内容，比如租金，期限，付款方式，违约条款等。其次租赁合同就是租赁合同，杜绝参与其它业务合作，或者以其它事项来代抵租金，为房产出租项目长期良好运作，减少乱相滋生。第三，按照规定程序，组织审计，财务，纪检和项目负责人等，审核各租户提交的各项资质证书，对符合条件的租户开展“竞争性谈判”或进行“项目招投标程序”，简化程序，严防暗箱操作，对项目参与人员签订“廉政风险点及防控责任书”。
四、相敬如宾，互惠互利
合作双方是平等的主体，应该相敬相尊，友好如宾，按照确定的办事程序和合作原则，明确双方的行使权利和履行义务，本着“提供方便，减少摩擦，有偿服务。”的原则，为对方提供质量良好的经营平台和满意的物业服务，也可根据现场物业实际情况，采取必要的延伸服务和正面激励措施。在平等友好，互惠互利，相敬相容，精诚合作基础上，建立租赁友谊。
五、定期回访，风险监控
加强合同约束，明确项目执行责任人，制定项目双方责任人联系制度和每月（季）回访制度，重点做好租户回访座谈工作，加强电话联系沟通，及时了解和掌握租户经营发展动向，及时报告决策层调整房地产租赁思路。对于回访时发现的问题和租户反映的现实问题及时协调解决，保证项目各项物业功能正常使用，防止租户因此为理由延迟或拖欠租金，避免租户欠费给企业造成损失。对合同违约者，逾期不交纳租金者，及时清理腾退出项目，并诉讼相关法律程序，协同相关部门，记入企业社会信用档案，防止“失信者或老赖”在社会上一骗再骗。
六、安全生产，长期共赢
加强安全生产工作有效协调机制，把签订《安全生产协议》作为《房地产租赁合同》的一部分，重点规定入场前装修不能破坏房屋主体结构和严禁使用明火等注意事项；规范消防器材及设施安全；规定经营范围，工作内容及作业安全；用电安全；应急防火、防盗、防爆、防灾等应急方案；建立租户安全生产管理员联系制度，定期和节假日对租户进行安全生产沟通，时刻提醒租户对“安全生产”常抓不懈，建立长期共赢的合作理念和机制。