当前房地产市场价格已上涨至阶段高位，居民购买力遭遇瓶颈，尤其是下半年，各线城市项目去化率均显著下滑。总的来看，全年成交总量呈现先升后降的趋势，一、二线成交同比略降而三四线微增4%；就二手房市场来看，13个典型城市前11月累计成交面积同比去年下降10%，其中一线降幅更甚达15%，二线微降6%。

① 全年先升后降，一、二线新房成交同比略降、三四线微增

据CRIC数据统计显示，68个典型城市2018年前11月商品住宅成交面积合计39072万平方米，与2017年同期持平。其中一、二线城市成交同比均小幅下滑，三四线城市成交微涨6%。

68个典型城市全年的成交表现可分为2个阶段，以第一阶段是1-6月份上升期，2月份成交量作为全年最低，比去年同期下降21%，3-6月成交逐渐回暖，在5、6月形成一个成交波峰期，月成交量超4000万平方米，第二阶段下半年，项目去化率明显下调，月度成交下降明显，即使是传统“金九银十”的销售旺季，成交也同样下滑。11月部分房企开始“以价换量“，成交有所回升，但总体全年成交表现为“先升后降”之势。

一线城市成交面积小幅下滑，同比下跌7%。以北京为例，1-11月成交量仅345万平方米，同比下降19%。当前北京大批限竞房入市，供应是比较充裕的，但由于位置偏远，大多客群选择持币观望，成交继续保持低迷状态。上海成交量虽然同比微涨3%，但也不容乐观。除去部分性价比较高的项目去化较好外，远郊高价盘几乎无人问津。二线城市成交量整体微降1%，其中厦门成交面积仅为去年同期四成，其次是海口，成交量跌幅也超四成，另外，成都、杭州、大连、沈阳成交量也下跌超过10%，去化率明显下调。当前也有成交热度依旧保持在高位的城市，譬如中西部的郑州、兰州、重庆、西安，成交量均能同比上涨，市场较为坚挺。三四线城市成交量同比上涨6%，其中汕头、三亚、漳州、香河、固安等城市下跌最为严重，同比去年同期降幅均在50%以上，市场极度萎缩。与此同期，中山、徐州、无锡等城市同比涨幅均在90%以上。另外，长三角区域除去徐州和无锡，昆山、太仓、江阴、温州、淮安等城市成交同比依然保持上涨，市场热度依旧。

通过对24个重点城市12月成交量进行估算，数据显示：一线城市12月成交环比上涨46%，全年累计成交量同比下降5%，比前11月累计成交量同比降幅收窄2个百分点；二线城市同样环比增长14%，全年累计成交量同比下滑5%；三四线城市12月成交环比大幅降温，但受去年三四线12月成交基数较低影响，全年累计成交同比同年上涨10%，较前11月累计成交量同比涨幅扩大6个百分点。

总的来看，12月市场继续维持一、二线城市向好，三四线城市成交量下行趋势，我们认为，在房价上涨至高位之后，居民购买力普遍疲软，尤其是一些经济基础较为薄弱的三四线城市市场需求明显乏力，预计2019年上半年三四线走势疲软这一趋势仍会延续。

② TOP10大部分城市成交同比下跌，重庆同比增11%成功卫冕榜首

③ 13城二手住房成交面积同比降10%，一线城市降幅最大约15%

据CRIC数据统计显示，13个典型城市2018年前11月二手房累计成交面积8610万平方米，比2017年同期下跌10%。一、二线城市成交同比均呈下降趋势，其中一线降幅更甚达15%，二线微降6%。

从趋势上看，2018年13个典型城市全年的成交表现呈现先升后降的趋势，尤其在5月升至最高点，单月成交量升至977万平方米。但进入下半年，成交量则呈现明显的下降趋势，尤其在9月份之后，下降速度进一步加快。