2018年，全年商品住宅成交规模预计较去年微增，城市市场格局也发生明显变化。尤其随着“因城施政、分类调控”的逐步贯彻实施，一线、二线和三四线城市市场分化愈加显著，城市热点轮动的势头方兴未艾。从成交结构来看，三四线市场依然是商品房成交规模主力，占比上升至69%，一线和二线城市成交规模继续同比下降；而从年内发展趋势看，全年成交“先升后降”，在5、6月份形成小高峰，热点二线城市 “万人摇号，一房难求”，但到了8月份，市场明显转冷，“日光盘”不再，项目去化率显著下调。

考虑到近期市场持续低迷、观望情绪蔓延，部分三四线城市项目已经降价抢跑，预计2019年城市市场成交规模整体将下滑，但由于一、二线城市供应增加，需求充裕且支付能力相对较高，预计一线将保持低位回升，二线整体平稳，热度将会惯性维持，而回调压力主要集中在需求透支和购买力不足的部分二线和大多数三四线城市。

2018年总结

市场综述：成交总规模微增而全年“先升后降”

部分三四线热度回落

2018年以来，中央重申“房住不炒”，各城市针对自身市场特点，因城施策。总的来看，一、二线城市集中在“四限”加码，三四线城市则依据不同情况开展分类调控，比如针对部分市场过热，房价飙升的城市诸如徐州、惠州出台了限售、限价政策。在此背景下，市场分化更加严重，一线城市成交下滑；重庆、合肥、郑州、徐州等热点二、三线因需求较为旺盛，成交依然处于高位；但海口、厦门、三亚等城市由于严苛的调控使得市场陷入“冰冻”，成交量大幅下调；广大三四线城市尽管政策环境依然较为宽松，但受购买力所限，加之棚改货币化安置的收紧，在下半年项目去化情况有所下降、成交逐渐疲软。

从国家统计局公布的2018年各能级城市商品房销售数据变化来看，4个一线城市商品房成交面积比重从2%上升至3%后再降至2%，规模持续低位徘徊；32个二线城市商品房成交面积比重维持在30%左右，相对稳定；其余三四线城市成交面积比重则上升至69%的历史高位，但随后市场持续走冷，销售占比又降至67%。

就2018年成交热点区域来看，成交量较大的城市依然集中在华东、华南和中西部的二线和部分三线城市。具体城市来看，重庆成功卫冕单城市新建商品住宅成交面积榜首，同比上涨11%，市场热度持续。成都由去年的第二位跌落至第五位，成交量较去年同期下跌22%；除此之外,西安、武汉、长沙等中西部二线城市成为2018年行业规模中的佼佼者。

供应：新增供应稳步增加

预证管控放松使一线同比大增48%

随着一线和热点二线城市预售证管控逐渐放松，2018年新建商品住宅新增供应一直相对较为充足，尤其到下半年，供应明显放量，以深圳为例，11月供应量高达131万平方米，创下近十年来新高。总的来看，60个重点城市全年新增供应总量同比增21%，各能级供应全线上涨，一线涨幅最甚高达48%，二、三四线涨幅均在20%左右。

① 全年供应平稳上升，60城供应总量同比增21%

② 一线涨幅最高达48%，三四线同比增22%次之，二线同比增19%

③ 新增供应TOP10城市同比稳增，徐州供应大幅放量首次入榜