这暗示中央政府将允许地方政府按地方实际状况，给予部分政策的微调空间，中央再来进行指导，这是因城施策、因地制宜的一个重大突破，也说明本月中旬山东菏泽市和广州政策调整是得到中央政府的默许，大陆房地产政策会有如此的改变，主要是受中美贸易战衝击与全球主要央行开始紧缩货币政策回收流动性，大陆微放松房地产调控以支撑经济。

11月份，大陆首套房贷平均利率为5.71％，第一次在持续上涨22个月后出现持平，房贷利率上涨趋势已暂时停住。现深圳的工商银行、中国银行等几家大银行悄然放松首套房贷利率。继深圳后，武汉也传出房贷利率下调消息，一线城市大银行利率松动，二线城市也陆续跟进。

另一周之内，菏泽、广州、珠海相继迎来房地产调控松绑。菏泽市取消新购和二手住房限制转让期限的有关规定，广州松绑商服类物业现在不再限定销售对象。

珠海市虽暂无正式条例公告，但斗门、金湾两区已实际放松购房门槛，非本市户籍居民购房，从此前的需连续缴纳5年社保改为只需缴纳1年，都是史上最严厉的地产调控放松的信号。

之前随着去杠杆与房市调控，房地产企业融资困难成为行业共同性问题，银行信贷收紧、国内发债暂停、拿地款融资通道被叫停、海外发债和信托融资成本高涨。再譬如行业龙头之一的恒大地产，11月份发债5年期美元债券年利率高达13.75％，比以前成长快1倍，可见房地产行业资金普遍吃紧，现陆续有中小规模的开发商因杠杆率过高，最终资金断裂导致债务违约。

今年以来大陆经济增速走缓，各地房市持续降温，100个大中城市住宅库存连续三个月上升。而国家统计局监测的70个大中城市商品住宅，连续两个月有超过10个主要城市再现二手房价格下跌，这也是近4年来首次出现。

房地产不振对于土地依赖程度较高城市的地方财政收入与经济发展都构成较大压力，很多城市今年的土地出让收入连去年的一半都不到，土地大面积流拍或底价成交，但地方政府支出却还在攀升。

虽今年第4季大陆去杠杆政策微调对地方发债管控略放松，但很多2、3、4线城市的地方财政还是非常紧迫，寄望能通过松绑房地产限购来刺激市场，让土地拍卖可顺利些以增加财源，现已有山东菏泽、广州、珠海的示范效应，如果大陆中央默认不喊停，料有更多城市陆续跟进。

今年大陆房地产价格涨幅明显放缓，是调控政策愿意放松的最主要原因，但想再大幅度宽松则机率不大，因现大陆房价已严重偏高，中央希望看到的是房价持平调整，或轻微回跌，但成交量能转趋活络。

预计大陆房地产调控政策底线：「房子是用来住的，不是用来炒的」不会改变，但会因城施策、因地制宜让部分城市调整限购限售、放松首套房的头期款比率、认贷条件与房贷利率上浮幅度等政策，房市调控政策已不是非得要全国一致，将给予地方政府根据当地情况略微调整房地产政策。（本文作者为元大投信专户管理部）

(工商时报)