三季度多省市新开工环比下降 东部房地产投资“入秋”

导读

尽管东部十省市的房地产累计数据相对平稳，但从三季度当季数据来看，一些投资数据出现明显的环比下滑，这或许意味着东部房地产投资迎来拐点。

三季度，占据行业半壁江山的东部各省房地产投资或遇拐点。

国家统计局数据显示，1-9月份，东部地区房地产开发投资47603亿元，同比增长11.0%。尽管增速比1-8月份回落0.2个百分点，仍跑赢了增速9.9%的全国“大盘”。

不过，21世纪经济报道注意到，在累计数据维持高位增长的情况下，作为楼市板块轮动效应中往往最先出现异动的东部区域，三季度当季的一些投资数据出现明显的环比下滑。这或许反映出房企对市场形势的预期正在发生改变。

多项数据同比增长

Wind数据显示，前三季度，东部十省市的房地产投资额为47602亿元，住宅施工面积和住宅新开工面积分别约为232141万平方米和49983万平方米，三项数据相比去年同期，分别同比上涨了11%、5%和20%。

分省来看，浙江、广东、江苏分别以23.4%、19.9%和17.6%的投资增速领跑东部，山东、上海、福建紧随其后。其中，广东省前三季度完成房地产开发投资额10295亿元，在东部省份中位列第一。

“在去年以来的各项政策和规划利好的驱动下，一些三四线城市的房地产投资拉动了整个东部地区的增长。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道表示。

严跃进指出，尤其是浙江南部、江苏北部和珠三角的一些城市，经济实力良好，去库存效果良好，因此房企对这些区域比较看好，加大了投资和开发力度，对房地产投资起到了良好的拉升作用。

另外，北京、河北、天津和海南的房地产投资总额仍处在同比下滑状态。不过，北京、河北降幅有所收窄，同比降幅从上半年的6.5%和12.3%，缩减到前三季度的1.4%和8.5%。

天津则是唯一由升转降的地区，其前三季度的投资总额约为1893亿元，同比微幅下调0.3%，相比上半年上涨9.1%的数据，下滑明显。

住宅施工面积方面，北京、天津和广东前三季度维持两位数增长，河北与上海则是仅有两个出现施工面积同比下滑的东部省份。

住宅新开工面积方面，21世纪经济报道注意到，前三季度除了广东和江苏的住宅新开工面积在高位盘整以外，东部地区其他八个省份的累计住宅新开工面积同比增幅均比上半年有所扩大(或降幅有所缩小)。

其中，福建以42.2%的同比增幅位列第一，而北京前三季度的累计住宅新开工面积同比增长了35.8%，这一数字在上半年只有15.4%。

10月24日，同策咨询研究中心总监张宏伟向21世纪经济报道表示，前三季度东部区域的房地产开发相关数据增长迅速，原因是对于房企而言，东部区域的长三角、珠三角和京津冀三大经济圈，是其在土地储备、开发建设方面重点布局和投入的区域，开发动力相对充足。此外，房企受到销售回款的压力，整体在2018年加快了周转速度，为了尽快实现销售和回款，新开工面积大幅增长。

同时，多位受访人士也向记者指出，对于北京、上海等一线城市而言，去年同期的新开工面积基数较低，今年的数据相对回暖，在同比增长率上的表现就十分明显。

尽管累计数据相对平稳，但从三季度当季数据来看，东部十省市的房地产投资开始“入秋”。

投资额方面，除了北京、河北和上海以外，其他所有省份的三季度当季投资额均比二季度环比下降，最为严重的天津下滑接近三成。

这被认为与土地市场遇冷有关。据中国指数研究院数据，三季度全国流拍面积占总推出面积的比重为9.3%，达近年来的最高值。零溢价成交地块增多，三季度全国住宅用地零溢价成交地块占总成交宗数的比重为59.2%，较二季度提升6.0%。

同时，土地溢价率也明显下降。在东部区域的四大一线城市，其前三季度土地溢价率仅为8%，同比下滑10个百分点。

在体现房企预期的住宅新开工面积方面，除了河北、浙江和海南外，其他东部省份的三季度当季数据均环比二季度下滑，北京、天津和山东的下滑幅度都在20%左右。

以广东为例，前三季度累计住宅新开工面积达到9947.3万平方米，同比增长17.1%，三季度的新开工面积只有3467.8万平方米，相对二季度下滑约10%。

10月24日，中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，一方面在贸易战等外部因素影响下，市场需求减弱；另一方面，三季度以来，包括深圳731等政策在内，珠三角内部的调控力度加大。在两方面因素共同影响下，房企的市场预期收缩，使得三季度当季的数据环比下滑明显。

严跃进则认为，这与近期出现的各地频繁曝出的销售遇冷有关。当房企销售面临下滑的时候，其重心会挪移到营销端口，而在开发投资方面，适当会从资金回笼角度考虑停工或者是放缓开发节奏，这是企业应对周期性降温所采取的一种措施。

“三季度很可能是这一轮周期开始实质性下跌的时间节点。”张宏伟表示。