“90后”在房产交易市场中有怎样的表现?

2020年，第一批“90后”正式迈入而立之年，他们褪去青涩愈渐成熟，成为各行各业的新生力量，时代也赋予了他们新的代号——后浪。

摄影、跳伞、潜水、环游世界……如果说这是当代青年充满理想主义的姿态，那么房子，便是他们在奔涌路上需要解决的重要课题。

“90后”在房产交易市场中有怎样的表现?是否有能力支付高额的购房成本?他们对居住的要求和上一辈相比，又有什么新特征呢?

贝壳研究院基于重点一二线20个城市、近40万个“90后”购房客户样本，推出了《后浪买房图鉴》。按照这份调查，有三成房被“90后”买走，2019年北上广深等一线城市“90后”购房比例平均为22.5%，在重点二线城市中这一比例已达到33.3%。“90后”对杠杆的依赖度最高，全款购房比例不超1成。

“低房价”城市青年群体购房早，天津“90后”购房占比最低

与北京、深圳等一线城市相比，“90后”在二线城市购房成交比例更高。受制于高房价及限购政策的影响，“90后”刚需群体在一线城市买房置业的难度较大，重点二线城市凭借相对较低的购房成本、人才引进及落户等福利政策，为“90后”群体购房提供了较低的购房门槛和便利条件。2019年北上广深等一线城市“90后”购房比例平均为22.5%，而在重点二线城市中这一比例已达到33.3%。

具体来看，一线城市中，居住负担相对较低的广州“90后”购房占比为30.6%，相较北京高出13.6个百分点。二线城市中，合肥、西安、成都、郑州等城市购房群体中“90后”占比最高，其中合肥“90后”购房占比达到42.3%，是北京的2倍多，主要是因为这些城市房价基本在2万元/平方米以下，且人才优惠力度大，对本地及外地年轻客群均具有较大吸引力。

天津购房人群中“90后”占比最低，仅为14.7%，可能的原因有：其一是居住负担高，天津房价收入比为17，明显高于武汉、西安、成都等重点二线城市;其二是天津人民传统观念里不愿意背负过重的债务，在买房这件事上更多的人喜欢全款买房，2019年天津全款买房的比例在重点一二线城市中最高，达到37.8%，这也就需要更长时间的资金积累才能够实现。

“90后”对杠杆的依赖度最高，全款购房比例不超1成

对比“70后”“80后”购房人群，“90后”买房更依赖于父母，想要实现独立购房并非易事。调研发现，“90后”购房群体中61.1%依靠于父母提供资金支持(包括完全由父母购买及部分靠父母资助)，比“80后”群体高出5.4个百分点。“90后”父母多为“60后”“70后”，而这两代人已经有一定的财富积累，在购置房产时，有能力对子女进行资助。

“90后”购买力有限，也体现在对杠杆的依赖度较高方面。2019年重点城市“90后”购房群体中全款买房的比例仅为9.5%，比“80后”购房群体低4.6个百分点。

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约95%受访者表示可接受的月贷款额占月总收入的比重在50%以下，如果以50%作为判断是否成为房奴的界限(安全线)，绝大多数“90后”受访者表示不愿当房奴。按照这个逻辑，以北京、上海及深圳为代表的一线城市，要求“90后”家庭年收入范围在34.4万-86.7万元之间，以杭州、成都及长沙等为代表的重点二线城市，家庭年收入范围在7.4万-45.7万元之间。

两居是主力户型，杭州、合肥、东莞“90后”购买三居比例更高

两居室成为主力交易户型，一线城市一居室占比更高。与“70后”“80后”购房群体相比，“90后”买房人群更热衷于买两居室户型，占比达51.6%。受制于购房成本的影响，一线城市“90后”购买一居室的比例为19.8%，较重点二线城市高出5.4个百分点。

整体来看，小户型更受“90后”购房群体关注，一方面，相对于三居及以上户型，小户型房屋总价相对较低，而“90后”多为刚需，在资金有限的情况下，更容易接受;另一方面，“90后”多处于刚结婚或准备结婚状态，家庭结构相对单一，两口之家甚至是三口之家，两居基本可以满足居住需求。

不同城市“90后”购房居室结构存在差异，和各个城市居住负担、房源供给结构等均有关联。一线城市中，北京、上海和广州“90后”购买两居及以下小户型的比例较高，而广州“90后”购买一居室的比例仅占11%，购买三居室的比例达到31.7%，主要原因之一是广州一居室小户型供应不足，且相对较低的居住负担使得“90后”有实力购买稍大一些的房子。

二线城市中，以大连、青岛、济南等为代表的城市“90后”购买小户型的比例更高，其中购买两居室的比例均达到6成以上。从在售房源的居室结构来看，这些城市普遍以供应两居室户型为主，以大连为例，近53%的在售房源是两居室。东莞、杭州、合肥等城市的“90后”购房更喜欢一步到位，购买三居室的比例更高，这三个城市的房源供应以三居室为主导，小户型的可选择性相对不足。以东莞为例，其市场主流的户型结构是90平方米左右的小三居，从贝壳在售房源结构看，三居室供应比例达到47.4%，而两居及以下房源仅占33.4%。

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“90后”买房更靠外，交通配套诉求排在首位

资金承压下，“90后”群体买房更靠外。以北京为例，“90后”购房群体中半数选择在非核心城区置业，相较“80后”“70后”分别高出6.5和11.6个百分点。从城区看，“90后”购房群体更偏好的区域是朝阳、丰台和昌平。

“90后”群体购房多为首套刚需，在房价高企的情况下，选择“边缘”位置或为不得已的选择，主要原因之一就是对资金更敏感。2019年北京商圈成交均价中位数为60253元/平方米，热门商圈除望京外，其他商圈成交均价均低于中位数。

“90后”群体购房可以远离中心城区，但对交通配套的要求排在首要地位。交通便捷情况对于选择在近郊居住的刚需人群来说尤为重要，以有“睡城”之称的回龙观商圈为例，虽然商业、医疗、教育配套较低，但紧邻后厂村、上地等互联网企业聚集地，同时有13号线、8号线及昌平线等地铁加持，成为“90后”群体最为关注的热门商圈之一。顺义城商圈，位于顺义核心位置，周边商业配套成熟，交通优势明显，地铁15号线可以直达互联网公司聚集地望京，亦成为“90后”群体购房的重要选择区域。

整体来看，在资金有限的情况下，“90后”购房消费群体会更加青睐配套完善尤其是交通设施完善的近郊小区。

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注：2019年北京“90后”群体购买二手房的商圈分布特征，圆点越大，表示交易量越高。

对比“80后”，“90后”更关注社区的卫生环境和安全性

小区品质是影响“90后”购房的最重要因素，包括社区是否有良好的生活环境、完善的配套设施等。调研中发现小区的绿化面积不足和卫生环境差是“90后”群体对当前社区最为不满的因子。

社区人文素质水平同样受“90后”群体的关注，“居民素质参差不齐”“遛狗主人不清理宠物粪便”是“90后”群体普遍反映的居住痛点。“千金买房、万金买邻”，邻里关系决定居住品质的高低，社区运营应当朝着营造良好邻里氛围的方向发展。

对比“80后”购房群体，“90后”群体对社区的卫生环境和安全性更为关注。