今年上半年，东莞楼市流行通过“一次性付款”或者“高首付”方式，“高门槛、高优惠”促销，来让购房者提高首付入市，达到尽量多回笼资金的目的;进入年末，房企却通过首付延期、代垫首付等策略来降低入市门槛，吸引刚需购房者!

在整体观望氛围仍然浓郁的情况下，楼盘各种促销力度加大，业内人士介绍，目前东莞刚需房首付约在30万~70万元之间，年末特价促销多，刚需购房者“上车”机会到来。

市场观察：

有项目定价过高去化率低

据东莞中原战略研究中心不完全监测显示，上周多数项目以自然销售为主，活动以美食烧烤节等小暖场活动居多，来访转化率仅为9.67%。认购市场来访量连续四周大跌，上周环比大跌11.5%，市场人气冷淡。认购情况环比增长12.76%，同比大跌47.59%，与历年同期对比，目前市场成交表现行情降温显著，原因是供应放缓以及市场观望氛围加剧。

目前年关将近，房企为了加快回笼资金，纷纷加入打折促销阵营，特价房产品由前期的公寓为主逐步转向洋房，特价项目也不再局限于尾盘产品，某些近期热销项目亦加入特价房促销行列。从促销效果看，部分项目优惠幅度较大，客户接受度高，促销效果较好。另一方面，一些定价较高的项目销售率低，销售速度慢。

东莞中原介绍，上周东莞住宅市场整体去化率57.7%，下滑明显，一方面因为有的项目价格定位过高、有的项目户型相对小众，受欢迎程度低等问题，导致开盘去化效果差，拉低整体开盘去化率;另一方面受楼市调控持续收紧、房价高企、房贷利率上浮等影响，购房成本高，购房者观望情绪浓厚。

建议：

刚需客年底前可考虑出手

过去东莞的新房价格坚挺、二手房业主惜售，刚需的“上车”门槛较高，如今临近年底，随着新房的特价促销、二手房业主的报价下调，笋盘越来越多，不论新房还是二手房，置业门槛均下降不少。东莞中原战略研究中心建议刚需群体抓住年底之前的购房机会，择机入市，尽快“上车”。

优房超·瑞城搜也表示，房价短期上涨预期不再，“现金为王”已成共识，房企定价合理，降价意愿有所增强。业内人士认为，对于有购房需求的刚需购房者来说，目前是考虑入市的较好机会。

市场调查

“高首付优先”变“首付可延期”

在接连的特价房促销后，房企放出大招——“首付延期”，即通过房企垫付或者购房者延期支付剩余首付款的方式，降低购房入市门槛，以刺激刚需成交。

记者了解到，东莞沙田有楼盘推出85~125平方米洋房，进行“首付9万元起”促销活动，按照比例计算，首付最低仅约0.5成。据介绍，购房者在支付了0.5成首付后，就可以先和开发商签约，于一个月后交齐剩下的2.5成首付款，再向银行申请贷款，完成购房手续。

“低首付”促销现象越来越多。记者在采访中了解到，道滘某楼盘打出1.5成首付宣传口号，进行低首付促销;还有东坑某项目首付1.5成，望牛墩某项目首付5万元起等，最近一段时间，“低首付”促销重出江湖，房企纷纷降低刚需购房者的入市门槛，为能够刺激成交。

业内人士告诉记者，按照政策，目前东莞首套房首付比例为三成，“低首付”并不是首付款真的少了，而是由房企垫付其余首付款，购房者后续偿还;或者是首付款延迟支付，给购房者一定的时间来筹措资金，实际的首付仍然是三成。记者注意到，这种情况与今年上半年几乎是完全相反的。今年上半年，同样是为了回笼资金，多个楼盘对高首付或者是一次性付款购房者提高优惠，来吸引购房者高首付入市，以此来快速回笼资金。动辄上百万元的首付款也让许多刚需购房者“望房兴叹”。进入9、10月份后，市场成交日益冷淡 ，观望氛围浓郁，房企加大特价房促销力度的同时，也开始通过各种降低首付的方式来吸引购房者。

根据东莞中原2018年的成交信息统计的首付款范围来看，东莞刚需购房的首付款主要在30万元~70万元之间，共占比达75%。而进入年底后，首付款变低，首付延期屡见不鲜，30万元首付购买刚需房现象逐渐增加。

定价1.6万元/㎡左右楼盘最受刚需青睐

自今年下半年以来，东莞多个项目就以符合市场预期的价格入市，以提高去化率，加快回款速度。根据统计数据可以发现，在目前东莞城区及周边镇区当中，对于白领刚需购房者吸引力最大的楼盘定价约在1.6万元/平方米左右，购买一套90平方米左右的刚需住宅，首付款约在40万~45万元左右，较低的首付款吸引了许多年轻购房者。

东莞中原战略研究中心举例表示，今年下半年东莞多个楼盘定价在1.6万元/平方米左右，成功提高了销售率。据介绍，今年8月开盘的石碣某项目，入市价格约1.65万元/平方米，去化效果较好;9月开盘的麻涌一个项目，更是以低于市场预期的1.6万元/平方米的均价推出，去化率同样较高;10月底开盘的高埗品牌房企开发的项目，其精装洋房的开盘均价为1.5万~1.6万元/平方米，且有多种折扣可以同时使用，成交十分火热;厚街的一个别墅项目首次推出洋房，均价为1.4万~1.6万元/平方米，作为东莞的第一别墅大盘，该洋房价格远低于今年厚街1.8万元/平方米的洋房均价，开盘销售率达七成以上。

在买卖双方博弈之下，市场变为买方市场，新盘定价越来越合理，从接近市场预期变成低于市场预期。

特价房优惠幅度加大

至3000~5000元/㎡

全新项目合理定价入市，在售项目则忙着特价促销。自9月开始，东莞陆续有项目进行特价促销，东莞中原介绍，如樟木头某盘推出清盘特价房，大朗某盘公寓一口价促销等;到国庆假期，特价房已是遍地开花，据不完全统计，国庆假期期间东莞至少有30个项目推出特价房活动，个别项目优惠幅度高达3000元/平方米。进入11月，特价促销活动已经司空见惯了。

据东莞中原战略研究中心监测数据显示，在“双11”期间，东莞在售项目普遍推出特价促销房源。如厚街的一个洋房项目，正常售价为2.2万元/平方米左右，“双11”推出部分特价房，均价仅1.7万~1.9万元/平方米，销售火爆;石龙一项目推出特价洋房，低至14750元/平方米，优惠6万元~18万元不等，首付30万元起;石龙另一个项目，其特价洋房1.3万元/平方米起，而此前均价在1.5万元/平方米左右，下降约2000多元/平方米;位于大朗的知名开发商开发项目，车位仅8万元起;上周，大岭山一项目进行特价促销，特价房降价至1.7万元/平方米，最低仅14990元/平方米起，而此前均价在2万元/平方米以上，降价优惠十分明显。

二手房首付普遍在30万~60万元之间

不仅新房价格越来越“亲民”，二手房价格也出现明显调整。由于购买二手房基本以刚需自住为主，多数都是首次购房，对房屋总价及首付款更为敏感，在“三价合一”政策影响下，二手房价格调整速度更快。哪些类型楼盘更适合刚需购房者“上车”?东莞中原也进行了分析。

根据最近两年东莞中原的成交可以看出，东莞刚需购买二手房，总价以100万元~200万元为主，相应的首付款范围多在30万元~60万元之间。

东莞中原战略研究中心介绍，在中心城区，由于各项配套完善，新房少、价格坚挺，二手房价格相应较高，而适合刚需“上车”的一般以楼梯楼、楼龄稍长的小区为主，且通常房子的装修较为简单实用，这些小区通常由本地的中小开发商所建。而在临深片区，“上车”盘通常以位置稍差的老旧小区或者低楼层的毛坯、简装房源为主。

东莞中原战略研究中心建议，由于二手房小区及房源的情况差异较大，一般来讲，楼龄超过15年，银行就要求个人首付在五成以上了，故建议购房者条件允许的话，尽量购买15年以内楼龄的二手房，这类房源可以有效降低首付压力，购房门槛较低。