房贷业务是执行长期利率，而消费贷是短期利率。房贷业务若与消费贷等其他个人贷款利率相对偏低的，而在负债端，银行目前融资成本却在快速上升，不仅是揽储成本上升，货币市场利率在上升，而且多数资金都跑去购买表外的理财产品，若是拿理财产品较高的融资成本来发放房贷，银行的确是无利可图。

尽管，自去年年初以来(迄今接近17个月)，国内多数地区楼市的首套房房贷利率已经历了五次上调。

目前主流最新的房贷利率标准(基准利率上浮10%)，利率水平大多都超过了5.2%。但却有上市银行高管向媒体透露，相对于消费贷等其他个人贷款的业务，银行的房贷业务并不算赚钱。

上市银行在房贷利率上调了五次之后，仍说自己不赚钱，那能令人信服吗?

通常来说，商业银行的存款成本大多低于2%(因为在存款中很大一部分计算活期利息的，而不是定期存款)，而目前的房贷业务利率至少在5%以上，要说银行不赚钱，这似乎没人相信。

为此，我们还可以拿上市银行的报表数据作为参照物。26家上市银行中，有10家银行披露了2017年存款的付息率(就是银行向储户支付融资成本支出)，其中仅南京银行(601009,股吧)超过2%，其余银行的付息率均在1.33%-1.91%之间。这说明了，银行表内的融资成本并不算高。

具体来看，国有大行的资金成本较低，且差距不大。2017年年报显示，四大行的成本率最高仅为1.55%，最低为1.33%。而股份制银行方面，各家银行资金成本的高低差异较大。招商银行(600036,股吧)2016年和2017年的存款成本率均为1.27%。不过，其余股份制银行的成本率则在1.5%-2%之间。

另外，上市城商行中，有6家银行(成都银行、南京(楼盘)银行、宁波银行(002142,股吧)、江苏银行、上海银行、张家港(楼盘)行)披露了相关指标，分别在1.47%-2.06之间。

对此，还有上市城商行表示：“我们商业银行最大的竞争优势就是其低成本招揽资金的能力，也就是成本率水平的高低。这也是我们一直强调，存款立行的关键原因。”

目前主流最新的房贷利率标准是基准利率上浮10%，利率水平大多都超过了5.2%，数据显示，在监测的35个城市，今年4月份首套房贷款利率最低是上海(楼盘)，为5.13%;最高是郑州(楼盘)，为5.96%。

显然，上市银行较低的融资成本与当前房贷利率之间存在着较大利差。所以，上市银行还叫嚷着房贷业务不赚钱，确有“得了便宜还买乖”之嫌。

于是，我们就想到是否对于银行来说，房贷业务肯定都是赚钱的，但是银行考虑到随着房价的越来越高，上市银行是否因顾虑房贷的资产质量安全呢?恐怕也不是。

从银行披露出来的数据看，房贷业务的不良贷款率较低，资产质量较好。建设银行(601939,股吧)作为唯一一家按揭贷款规模超过4万亿元的上市银行，其2017年个人住房贷款业务的不良贷款率仅为0.24%，较2016年年底下降了4个BP。

招商银行2017年个人住房贷款业务违约率仅为0.33%，而信用卡贷款的不良贷款率为1.11%;中信银行(601998,股吧)2017年将个人住房贷款转入不良的逾期天数标准从181天缩短至91天。

即便如此严格，截至报告期末，该行个人贷款不良余额72.57亿元，不良贷款率为0.83%，比2016年年末下降0.18个百分点。

以上数据足以看出，起码在目前房价大涨，经济增速没有过多下滑的情况下，上市银行的房贷不良率是不增反降的。那么，银行为啥还要说银行房贷业务不赚钱的呢?

对此，我们认为，这主要是存款出表理财化导致成本上升，这使得银行视房贷业务如鸡肋。

一方面，国内银行传统盈利模式是依靠存贷利差，而银行要想获得低成本的资金，只能是靠储户存款来获得，而随着银行存款理财化和互联网金融发展，现在银行普遍存在储蓄大量流失问题。这对于四大行来说，可能受到影响不大。

但是对于一些规模并不算太大，客户资源有限的中小银行来说，只能通过上调存款利息来吸引客源，同时还要购买大量的礼品赠送给大客户，这等于是变相提高融资成本。

即使是中小银行付出了很大努力来揽储，但是能够获取的存款数量也十分有限。可以肯定的是，上市银行通过散户存款来低成本融资越来越难了。

另一方面，现在多数人都不会把钱存银行，而是转买银行的表外理财产品。

去年银行非保本的理财产品预期收益率持续走高，国有大行的产品收益率在3%-4.5%左右，股份制银行和地方银行则大多在4%-5.5%之间。这对于商业银行而言，这一资金成本价格相对于房贷业务确实没赚头。

当然，银行还可以通过银行的货币市场来融资，但随着全球各大央行都在收紧货币，我国央行大规模放水概率很小。而美国10年期利率大幅走高，使得中美两国的利差进一步收窄。

所以，目前银行间隔夜拆借市场利率呈现上升趋势。对于银行来说低成本融资的渠道也只有储蓄存款。

事实上，房贷业务是执行长期利率，而消费贷是短期利率。房贷业务若与消费贷等其他个人贷款利率相对偏低的，而在负债端，银行目前融资成本却在快速上升，不仅是揽储成本上升，货币市场利率在上升，而且多数资金都跑去购买表外的理财产品，若是拿理财产品较高的融资成本来发放房贷，银行的确是无利可图。

不过，资管新规已经落地，将来具有“刚性兑付”特征的预期收益型产品，都会全部被打破刚兑，未来银行理财产品将推动“预期+净值”双轨并行模式中逐步向净值化模式转化。相信一些偏好低风险的理财资金将会流回银行储蓄，商业银行融资难度或有望缓和一些。