近两个月中国楼市出现了奇怪的升温现象，各热点城市成交量环比都在上升，新房价格环比涨幅更是扩大。

为了应对楼市的新变化。近半个月来，住建部约谈12个城市并再次强调楼市调控目标不会改变，各地楼市将再次迎来密集调控期。

平心而论，进入2018年后，全国发布的楼市调控政策数量已超过115个。4月份，发布楼市调控政策达33个。但即便是如此调控，房地产还是越调越亢奋。部分城市房价涨幅较为明显。

数据显示，3月份，新房价格环比涨幅最高的海口为2.1%，其次是秦皇岛(楼盘)(1.4%)和长春(楼盘)(1%)。二手房方面，海口、太原(楼盘)、西安(楼盘)、哈尔滨(楼盘)等地环比涨幅均超过了1%。

同时，4月全国楼市成交量环比上升，其中苏州(楼盘)升幅最为明显，大连(楼盘)、济南(楼盘)和温州(楼盘)次之。

全国楼市这二个月出现亢奋状态，主要原因有三：一是一线城市房价受到调控，资金便流向了西北、东北、西南的二三线城市，因为这些城市相对于东部沿海城市还是比较落后，价格一直没什么大涨，对于投机者来说还有机会，所以各路资金疯狂涌入。这也反映出中国房地产已陷入最后的疯狂周期。

二是，部分二三线城市拼抢人才，各城市通过户籍直接落户、积分落户、住房补贴等政策来吸引人才，也增加了各城市人才住房的需求。此外，除了仅引进大量外来人才，同时也提高了这些城市的知名度，而且还引来了大量的投资性购房需求，并且加快了城市房地产去库存。

三是，三四线城市前些年就就推出棚户区改造，而从去年开始进行货币化安置计划。地方政府先拿棚户区作为抵押品，向国开行贷款，而国开行把大量资金放贷给地方政府，由地方政府将资金下发到棚户区居民的手中，让拆迁的居民在附近自己选择落户房源。

为了防止全国热点城市房地产过快升温，“五一”前，住建部约谈了西安、海口、三亚(楼盘)、长春、哈尔滨、昆明(楼盘)等10个城市政府负责人。5月9日，又约谈了成都、太原两市政府负责人。

对此，住建部再次强调，坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。

此外，住建部还要求，应认真落实稳房价、稳租金的调控目标，落实地方调控主体责任，因城因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。

值得一提的是，住建部近日还约谈成都、太原两市负责人时强调，大力整顿规范市场秩序，加强预期管理和舆论引导，遏制投机炒作，支持和满足群众刚性居住需求。

现在问题来了，住建部出手约谈这12家房价出现过快上涨的城市负责人。那么，下半年各热点城市的房地产该往哪儿走呢?

我们认为，很快一些前期房地产过热的城市将会降温。从目前情况来看，监管层对房地产去杠杆、抑投机的态度很坚决，并会体现在行动之上。

首先，房地产调控将会收紧，甚至愈加严厉。在住建部约谈后的最近半个月，一些城市密集发布楼市新政，调控力度不断加大。

哈尔滨提出，对主城6区范围3年内新购的商品住房实施限售;东莞(楼盘)对原限价政策进一步升级，规定新建商品住房销售价格一经备案不得上调。

对此，我们认为，各热点城市将执行“因城施策、分类调控”的政策，前期房价上涨明显城市的调控力度会加强。

2018年限购力度并不会减弱，限购加码的城市还有可能增加。后续随着投机炒房需求退出，这些约谈的城市房价将会出现回落，成交量也会回归常态。

再者，各大银行近期都在上调房地产利率，似乎对房地产升温起不到任何遏制作用。

但实际上，银行利率的上升使房地产投机成本上涨，也给了炒房者辙退的明确信号。

一旦房贷利率上涨产生叠加效应，那么国内热点城市的房地产就会受到明显的压力。

目前，四大行都将房贷利率上调了15%，而其他中小型银行也将房贷利率上调了20-30%。购房者的成本与去年同期相比上涨了20%以上。

再次，房地产长效机制的逐步完善，将使热点城市的楼市出现分流。

北京(楼盘)市住建委5月7日发布的通知拟规定，限房价项目销售时如与周边同品质商品房差价较大，整体收购后转为共有产权住房。

上海(楼盘)和深圳(楼盘)等一些城市也拿出部分地块，低价拍卖给开发商，只租不售。用以建造公寓租赁房。

未来房地产将实行多渠道供给、多途径保障，使更多的市民“居者有其屋”。将来即使不通过买房渠道，通过租赁房、共有产权房等也都能够解决住房问题。

最后，通过多种渠道，打击投机炒房行为，让房地产恢复理性。

多地正在严打房地产中介的炒作行为。5月，北京市住建委持续加大对违法违规中介的查处力度，严打违规炒作“学区房”，曝光10家违规中介;海南(楼盘)、成都、哈尔滨、重庆(楼盘)等地均提出严格房地产中介管理，对扰乱市场秩序的中介机构给予严厉处罚。

此外，在公积金管理方面，住建部、财政部、人民银行、公安部四部委5月11日联合发布《关于开展治理违规提取住房公积金工作的通知》，要求重点支持提取住房公积金在缴存地或户籍地购买首套普通住房和第二套改善型住房，防止提取住房公积金用于炒房投机。

住建部出重拳遏制炒房行为，未来房地产该往哪里去?

我们认为随着各地严格执行房地产调控、多渠道打击投机炒房行为，同时房贷利率的上调，长效机制的逐步完善，都将使房地产由亢奋期回归理性。今年下半年，国内房地产的去泡沫化，稳中有降，回归常态还是值得期待的。