尽管合同不包括缺陷责任，但如果实际租金低于租金卷中所述，卖方可能要承担赔偿责任。

科隆高级地区法院(HRC Cologne)已经裁定，财产卖方应对房产购买协议附带的租金中显示的租金与实际租金之间的差额负责 - 无论一般不包括保修索赔。购买合同。因此，卖方可能必须向购买者赔偿由于实际租金较低而导致的所有未来损失，最长可达30年。该决定强调了租金滚动的高商业相关性以及房地产交易中租金滚动产生的法律风险。

背景HRC科隆公司于2018年11月29日(3月24日/ 18日)的判决涉及一起案件，原告从被告那里获得了一栋有14个出租单位的住宅楼。买卖协议(SPA)将被告对重大缺陷的法定责任排除在卖方之外，并表示原告知悉租赁协议。展示所有租约(租户名称，租赁单位的位置和租金)的展览附于SPA，其中还列出了整栋建筑的年租金净额。

交易完成后，原告发现实际年净租金明显低于SPA展览中所述。原告要求被告赔偿租金损失。此外，原告要求对被告有义务赔偿原告在SPA展览中显示的实际租金与租金之间的任何未来差异寻求宣告性救济。

法院的裁决

HRC Cologne决定被告对由于实际租金与租金卷中所述金额之间的差额而导致的所有当前和未来损失承担全部责任。该裁决涉及房地产交易中出现的几个关键法律问题：

租金卷中列出的租金何时构成对已售物业的约束性描述?

根据法院的裁决，将租金卷作为展品附加到SPA可以足以使租赁卷中包含的信息符合出售物业的约束性描述。SPA不需要明确限定租金滚动作为财产描述。如果租金滚动列出了个别租赁单位或整栋建筑物的净租金，则有一个强烈的假设，即用于此类租金的各方意图构成出售物业的约束性质。

如果实际租金低于租金滚动中规定的租金，会产生什么法律后果?

租金不足构成缺乏一致性(如指令1999/44 / EC第2条所定义并转换为德国法律)，允许购买者降低购买价格，要求赔偿(如果不符合要求则不能修复) )，或取消购买协议。在目前的情况下，卖方被要求向买方赔偿租金卷中所述的“商定”租金与实际租金之间的差额。如果实际租金低于商定的租金(后续租金增加可能会缩小或缩小差距)，HRC科隆授予的宣告救济实际上要求卖方支付未来30年的补偿。

租金滚动产生的责任风险是否可以通过排除卖方对购买协议中的缺陷的责任来限制?

法院认定，如果SPA规定了具有约束力的描述并且排除了卖方对缺陷的责任，则此类排除的范围将不适用于与不具备约束力的描述相关的责任。该解释基于本案中SPA的措辞，该措辞未涉及约束性描述与责任免除之间的关系。法院没有澄清当事人是否可以明确同意排除卖方对约束性描述的责任。在标准的房地产投资SPA中，缺陷的法定责任制度通常被完全排除在外，并由具体的陈述和保证取代。

实际后果

在德国法律的范围内，房地产购买协议(包括租赁协议中租赁协议下的租金金额)会带来一些风险，包括：如果由于计算或复制粘贴错误而导致出租卷中的金额不正确，卖方可能会承担责任，如同在案件中的情况一样。由于缺陷允许自动减租，租户欠的租金可能会降低。租户可能有权享受未在租金滚动中反映的免租期。由于法律原因，租约可能无效，因此根本不会欠租金。

如果必须列出租金金额，卖方可能会尝试限制提供的实际收到的租金。然而，即使这些数字偶尔也会变得不正确。租金单中包含的其他信息，例如租赁单位的大小或租赁条款，也会产生类似的风险。另一方面，买家将受到HRC科隆的判断的鼓励，要求提供尽可能多的商业相关信息的大量租金，因为这些信息将有效地提供额外的保证。因此，房地产购买协议的所有各方应仔细考虑要包含在租金卷中的信息。