以前高房价是个社会热点问题，现在高房租也成了社会热点问题，叠加长租公寓爆雷、装修污染致病，可谓火上浇油。不知从何时起，在民众眼中，高房价、高房租的锅就甩给了土地财政，背后逻辑是：政府垄断了土地供给—政府炒高地价谋取更高的土地收入—高地价传导到高房价—高房价传导到高房租。

这个逻辑看似合理，但是却是草率和片面的。一个很简单的道理，如果地方政府的重点是土地财政的话，那么土地出让金的收入总额，要比地价更重要。换句话说，在当前地价居高不下的情况下，地方政府的策略应该是卖的越多越好。但是我们来看一下北京的土地出让计划和完成情况：

北京市国有建设用地中住宅用地供应计划和实际供应情况(公顷)

数据来源：《我们并不是“命中注定要住拥挤的房子”》，塞冬，黔财有话说

我们知道，北京的土地出让规模是有严格限制的，但是既然已经列入了计划，说明既获得了上级机关，比如国土资源部门的认可，又有了具体的储备地块。如果地方政府谋求的是土地财政的话，应该尽量把计划内的额度用满，把计划出让的土地全部卖掉才对，怎么会连续多年低于计划呢?当然这种情况不仅存在于北京，也广泛存在于其他一线城市和强二线市场，土地供给不足，成为当下高房价、高房租的滥觞。

笔者认为，土地供给不足，是由土地政策制定者，和土地政策执行者，两者共同作用下造成的。首先来看土地政策制定者，一个城市的发展的指挥棒，是城市规划，城市规划中的首要约束变量，是常住人口规模和城乡建设用地规模。我们以《北京城市总体规划(2016年-2035年)》为例，其中约定“北京市常住人口规模到2020年控制在2300万人以内，2020年以后长期稳定在这一水平。”“到2020年城乡建设用地规模由现状2921平方公里减到2860平方公里左右，到2035年减到2760平方公里左右。”

常住人口规模和城乡建设用地规模是硬红线，尤其是城乡建设用地更是掌握在上一级政府中。2001年以来，依托加入WTO之后对外贸易的快速发展，以及对外贸易对整个产业链的带动作用，沿海重要工业城市的发展速度更快，由于经济和产业具有集聚效应，人口不断向沿海流动。但是土地供应与人口流动的方向是相反的。