中国城市的摩天大楼竞赛，戛然而止。

01

摩天大楼“限高令”来了。

日前，住建部和国家发改委日前联合下发通知，要求各地进一步加强城市与建筑风貌管理，严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑。

在内地，500米以上的摩天大楼并不多见。北京的中国尊大厦，上海的上海中心大厦，广州的东塔，深圳的平安金融中心，天津刚竣工的周大福金融中心，是为数不多的几个典型代表。

其中，高达632米的上海中心大厦为中国第一高楼，而世界第一高楼为迪拜的哈利法塔，高828米。

不过，摩天大楼向来被认为是城市繁荣的见证，追逐超级摩天大楼的城市不在少数。

根据世界高层建筑与都市人居学会官网公布的最新数据显示，包括在建、已经建成和有规划的超高层，国内300米以上的超高层有464座，这个数据超过全球的三分之一，其中以深圳、广州、上海等地为最。

其中，武汉的绿地中心最初规划高度为636米，南京江北第一高楼最初规划为600米，成都天府新区的熊猫大厦则一度规划出677米的新高度，长沙某项目甚至一度规划出838米的新高，比迪拜塔还要高10米……

一时间，几乎所有城市，都在竞逐“中国第一高楼”的称号。

然而，这几年，许多城市的摩天大楼建设并不顺利。长沙838米的“世界第一高楼”早已被叫停，天津近600米高的117大厦建了12年还没完工，成都的熊猫大厦从677米降到了488米，南京江北第一高楼从600米降至498米……

命运最为多舛的当属武汉绿地中心。先是从规划的636米被削减到475米，去年年底又传出因资金链问题陷入纠纷。

这背后，既有资金链的问题，也有政策的因素。

02

追逐摩天大楼的心理不难理解。

作为现代建筑艺术的结晶，摩天大楼以高耸入云的建筑、华丽绚烂的立面、地处枢纽的显要区位、城市地标的独特认知，成为塑造城市地标、展现经济政绩、推广城市形象的利器。

◆历年全球竣工最高建筑来源：CTBUH

同时，随着大城市土地资源日益紧张，摩天大楼以“向上生长”的姿态，为城市建设增添了不少可利用空间。加上最近10年货币政策相对宽松，地产资金面相对充裕，这为摩天大楼的崛起提供了支撑。

然而，摩天大楼的问题越来越明显。

且不说坊间热议的“摩天大楼”诅咒，超高层建筑本身就存在建设周期长、成本高、拆建困难、消防救援能力不足、空置率高企的短板。

安全问题自然不用说，目前世界最高的消防云梯只有100多米，而摩天大楼动辄300米、500米以上，这无疑对消防救援带来前所未有的挑战。

相比安全问题，更严重的在于烂尾风险。

一般而言，摩天大楼往往在货币相对宽松期蜂拥而出，利用市场资金充裕、利率较低的特点大行建设之能事。

然而，经济不会一直繁荣，货币不会一直宽松，市场不会一直向上。一旦出现逆转，摩天大楼很容易陷入资金链困局，轻则削减预算，重则烂尾。

此外，摩天大楼还存在拆建改造困难的问题。

由于摩天大楼容积率爆表、造价高昂，等到建筑老化之后，不仅改造费用高企，拆迁的可能性也微乎其微。

这两年，舆论热议的高层建筑会不会沦为城市新“贫民窟”，并非没有道理。

03

即便摩天大楼顺利落成，还会面临空置率过高、租金回报率过低的困局。

2020年一季度，由于疫情影响，国内多个城市甲级写字楼空置率创出新高。

戴德梁行数据显示，一季度深圳写字楼空置率24.6%，环比上升2.6个百分点，居四大一线城市之首，同期上海空置率21%，北京13.8%，广州5.2%。

即便强如深圳，甲级写字楼空置率仍旧居高不下，遑论没有高新产业支撑的二三线城市?

据世邦魏理仕数据，2019年，天津、重庆、西安、武汉等地写字楼空置率超过30%，厦门、成都超过20%。

这背后的原因不难理解。

这几年，写字楼供应过剩而需求严重不足。各大城市对于商业中心和摩天大楼的追逐，前所未有之火热，由此推动商业用地供应井喷。

然而，写字楼对接的是商务需求，对接的是金融、保险、贸易、互联网等高端行业。

许多二线城市高端服务业和高新科技产业并不强，没有足够的产业来承接写字楼的商务需求。

在短期，这些空置还不是大问题。如果未来发展势头向上，这些空置将会被逐步消化。如果遭遇经济降速，那么空置率就将成为严峻的考验。

04

两部委限制建设摩天大楼，可谓纠偏之举。

这一次，受到限制的不仅是500米以上的摩天大楼，对于100米、250米以上的大楼均有所制约，未来摩天大楼不是想建就能建了。

1、一般不得新建500米以上建筑。因特殊情况确需建设的，需上报住建部、发改委复核，未通过论证、审查或复核的不得建设。

2、严格限制新建250米以上建筑。确需建设的，由省级住建部门会同有关部门进行审查，并报住建部备案。

3、各地新建100米以上建筑应充分论证。中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。

在我国，多层建筑一般小于7层，7-9层为中高层建筑，高层建筑在10层以上，超过100米则被认为是超高层建筑，也即摩天大楼。

限高令的出台，势必带来三方面的影响。

其一，中小城市不能再追逐超高层建筑，县城住宅一般不能超过7层。这几年，20层、30层乃至40多层的住宅在中小城市遍地开花，一些县城也不乏高层住宅，未来这种现象会受到抑制。

其二，250米以上建筑的审核将会更加严格，这对二线省会的影响比较大。这几年，二线省会城市纷纷打造中央商务区(CBD)，而林立的摩天大楼，正是CBD的标配。

其三，不得新建500米以上摩天大楼，摩天大楼竞赛热要消停了。虽然官方的表示是“一般不得”，留下了一些口子，但这个口子仍然相当紧。

或许，一线城市还有建设的可能，二线城市或将与500米以上摩天大楼绝缘。