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二线城市或将与500米以上摩天大楼绝缘

中国城市的摩天大楼竞赛,戛然而止。

二线城市或将与500米以上摩天大楼绝缘

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摩天大楼“限高令”来了。

日前,住建部和国家发改委日前联合下发通知,要求各地进一步加强城市与建筑风貌管理,严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”,一般不得新建500米以上建筑。

在内地,500米以上的摩天大楼并不多见。北京的中国尊大厦,上海的上海中心大厦,广州的东塔,深圳的平安金融中心,天津刚竣工的周大福金融中心,是为数不多的几个典型代表。

其中,高达632米的上海中心大厦为中国第一高楼,而世界第一高楼为迪拜的哈利法塔,高828米。

不过,摩天大楼向来被认为是城市繁荣的见证,追逐超级摩天大楼的城市不在少数。

根据世界高层建筑与都市人居学会官网公布的最新数据显示,包括在建、已经建成和有规划的超高层,国内300米以上的超高层有464座,这个数据超过全球的三分之一,其中以深圳、广州、上海等地为最。

其中,武汉的绿地中心最初规划高度为636米,南京江北第一高楼最初规划为600米,成都天府新区的熊猫大厦则一度规划出677米的新高度,长沙某项目甚至一度规划出838米的新高,比迪拜塔还要高10米……

一时间,几乎所有城市,都在竞逐“中国第一高楼”的称号。

然而,这几年,许多城市的摩天大楼建设并不顺利。长沙838米的“世界第一高楼”早已被叫停,天津近600米高的117大厦建了12年还没完工,成都的熊猫大厦从677米降到了488米,南京江北第一高楼从600米降至498米……

命运最为多舛的当属武汉绿地中心。先是从规划的636米被削减到475米,去年年底又传出因资金链问题陷入纠纷。

这背后,既有资金链的问题,也有政策的因素。

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追逐摩天大楼的心理不难理解。

作为现代建筑艺术的结晶,摩天大楼以高耸入云的建筑、华丽绚烂的立面、地处枢纽的显要区位、城市地标的独特认知,成为塑造城市地标、展现经济政绩、推广城市形象的利器。

◆历年全球竣工最高建筑来源:CTBUH

同时,随着大城市土地资源日益紧张,摩天大楼以“向上生长”的姿态,为城市建设增添了不少可利用空间。加上最近10年货币政策相对宽松,地产资金面相对充裕,这为摩天大楼的崛起提供了支撑。

然而,摩天大楼的问题越来越明显。

且不说坊间热议的“摩天大楼”诅咒,超高层建筑本身就存在建设周期长、成本高、拆建困难、消防救援能力不足、空置率高企的短板。

安全问题自然不用说,目前世界最高的消防云梯只有100多米,而摩天大楼动辄300米、500米以上,这无疑对消防救援带来前所未有的挑战。

相比安全问题,更严重的在于烂尾风险。

一般而言,摩天大楼往往在货币相对宽松期蜂拥而出,利用市场资金充裕、利率较低的特点大行建设之能事。

然而,经济不会一直繁荣,货币不会一直宽松,市场不会一直向上。一旦出现逆转,摩天大楼很容易陷入资金链困局,轻则削减预算,重则烂尾。

此外,摩天大楼还存在拆建改造困难的问题。

由于摩天大楼容积率爆表、造价高昂,等到建筑老化之后,不仅改造费用高企,拆迁的可能性也微乎其微。

这两年,舆论热议的高层建筑会不会沦为城市新“贫民窟”,并非没有道理。

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即便摩天大楼顺利落成,还会面临空置率过高、租金回报率过低的困局。

2020年一季度,由于疫情影响,国内多个城市甲级写字楼空置率创出新高。

戴德梁行数据显示,一季度深圳写字楼空置率24.6%,环比上升2.6个百分点,居四大一线城市之首,同期上海空置率21%,北京13.8%,广州5.2%。

即便强如深圳,甲级写字楼空置率仍旧居高不下,遑论没有高新产业支撑的二三线城市?

据世邦魏理仕数据,2019年,天津、重庆、西安、武汉等地写字楼空置率超过30%,厦门、成都超过20%。

这背后的原因不难理解。

这几年,写字楼供应过剩而需求严重不足。各大城市对于商业中心和摩天大楼的追逐,前所未有之火热,由此推动商业用地供应井喷。

然而,写字楼对接的是商务需求,对接的是金融、保险、贸易、互联网等高端行业。

许多二线城市高端服务业和高新科技产业并不强,没有足够的产业来承接写字楼的商务需求。

在短期,这些空置还不是大问题。如果未来发展势头向上,这些空置将会被逐步消化。如果遭遇经济降速,那么空置率就将成为严峻的考验。

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两部委限制建设摩天大楼,可谓纠偏之举。

这一次,受到限制的不仅是500米以上的摩天大楼,对于100米、250米以上的大楼均有所制约,未来摩天大楼不是想建就能建了。

1、一般不得新建500米以上建筑。因特殊情况确需建设的,需上报住建部、发改委复核,未通过论证、审查或复核的不得建设。

2、严格限制新建250米以上建筑。确需建设的,由省级住建部门会同有关部门进行审查,并报住建部备案。

3、各地新建100米以上建筑应充分论证。中小城市要严格控制新建超高层建筑,县城住宅要以多层为主。

在我国,多层建筑一般小于7层,7-9层为中高层建筑,高层建筑在10层以上,超过100米则被认为是超高层建筑,也即摩天大楼。

限高令的出台,势必带来三方面的影响。

其一,中小城市不能再追逐超高层建筑,县城住宅一般不能超过7层。这几年,20层、30层乃至40多层的住宅在中小城市遍地开花,一些县城也不乏高层住宅,未来这种现象会受到抑制。

其二,250米以上建筑的审核将会更加严格,这对二线省会的影响比较大。这几年,二线省会城市纷纷打造中央商务区(CBD),而林立的摩天大楼,正是CBD的标配。

其三,不得新建500米以上摩天大楼,摩天大楼竞赛热要消停了。虽然官方的表示是“一般不得”,留下了一些口子,但这个口子仍然相当紧。

或许,一线城市还有建设的可能,二线城市或将与500米以上摩天大楼绝缘。

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