在旭辉的5年时间里，孔鹏见证了旭辉北京市场的辉煌和落寞。

2013年加入旭辉后，孔鹏以合作拿地的方式在北京开疆拓土，迅速打开市场。

奉行逆周期拿地的旭辉在2014下半年至2015年上半年在北京拿下多幅优质地块，仅仅2015年上半年，旭辉北京以低价拿下6幅地块，此后周边地价平均上浮了30%-50%。

这期间，旭辉将大兴、顺义、房山列为拿地重点区域，形成了旭辉北京的“南北深耕”格局。2015年7月之后，北京土地价格迅速攀涨，上述区域成为土拍热门竞争区域。

手中有粮后，旭辉北京前两年拿的地在2016年开花结果，这一年，北京房价快速上涨，市场火热，旭辉北京销售额突破百亿元，超出此前所定的80亿元销售目标。

运用在“低谷抄底拿地，在高峰销售出货”的逆周期法则，旭辉迎来了辉煌时刻。但是随着2017年，调控政策持续出台，北京市场开始由热转冷，孔鹏也预感到寒冬的来临。果不其然，2017年，旭辉的销售额腰斩，全年销售额刚刚达到50亿元。

挺过2017年的寒冬，孔鹏认为2018年旭辉销售额将有所回升，市场也会逐渐清晰，“虽然寒冷，但是晴朗”。然而，今年上半年，受到旭辉退货节奏和预售证审核趋严的双重影响，北京单城的销售额仅仅为3.5亿元。

接近旭辉北京的人士向记者透露：“旭辉北京上半年基本上没有供货，供货集中在下半年，比如，瑞悦府、祥云赋等项目均在下半年开盘。”

而截至目前，随着上述项目入市，旭辉北京的销售额达到70亿元。由于北京单城销售额比重较大，由此推测，旭辉北京区域完成今年年初孔鹏许下的“300亿元的销售目标”尚有难度。

踏空商办，限房价项目去化不佳

今年，旭辉北京还面临着另外一个严峻挑战，即商办项目的去化。

由于前两年旭辉拿地的比例中，商办项目占比较大，虽然部分项目在“3.26”商办新政前抢先出货，但是由于体量较大，部分项目时至今日仍然去化艰难。

例如，位于北京顺义区的旭辉26街区，根据北京住建委网站数据显示，其最近取得预售证的时间为今年1月，所批售的152套商办楼中至今才签约9套。

除了商办项目销售受阻外，今年，旭辉在北京推出的限房价项目“旭辉城”销售也不佳。中原地产数据显示，旭辉城在北京房山的限房价项目整体货值为36.78亿元。

根据北京住建委网站数据显示，旭辉城今年6月10日取证入市，入市房源共754套。目前处于预售阶段的是1、2、5号楼，截至11月14日，共有98套签约，去化率为36.3%。如果按照整个入市房源来计算，去化率为13.2%。当然，这中间存在网签滞后性。

孔鹏离职后，现任旭辉集团投资中心副总经理的董毅，将调任北京，出任北京区域事业部常务副总经理，主持北京区域事业部的日常管理工作。对于擅长投融资的董毅来讲，在北京楼市冷却的局面下，北京旭辉如何扩大投资、扩张规模是严峻的考验。