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房地产仍是我国经济的重要支柱产业

导读 随着各地政府不断出台调控政策,目前,全国楼市已进入了五限(限购、限贷、限价、限售、限商)时代,房地产行业发展速度逐渐放缓,对于房地产

随着各地政府不断出台调控政策,目前,全国楼市已进入了“五限”(限购、限贷、限价、限售、限商)时代,房地产行业发展速度逐渐放缓,对于房地产未来的走势和结局,不少人持消极态度,但按照我国城镇化的推进计划和地产行业发展规律来看,未来几十年,房地产行业仍然是我国经济的重要支柱型产业。

 房地产仍是我国经济的重要支柱产业

房地产周期称为“周期之母”

纵观全球,各行各业都有一个逃不开的周期规律,它不以人的意志为转移,客观存在。在所有的经济周期规律中,房地产周期称为“周期之母”。以美国为例,它的四次房地产长周期,都受宏观经济、大的经济形势影响,分别发生在一战、二战、石油危机和2008年的次贷危机。在我国,按照国务院制定的《国家人口发展规划(2016-2030年)》,我们的常驻人口城镇化率会在2030年达到70%。

阶段分析

在第一阶段(1978-1998年),我国房地产处于初始期,经济势头较为缓慢,尚处于农业社会。城镇化率从农业化的18%-30%,每年以0.5%-0.6%的缓慢速度增长。

第二阶段(1998-2022年)则是城镇化加速度的阶段,从1998年启动住房改革,实行房地产完全市场化起,人口迅速往大城市聚集,城镇化率截止到2017年底,已从30%达到了58.52%,每年城镇化率以1.2-1.3%的加速度增长,最高的一年达到1.61%的增速。

最终,城镇化的加速期预计将在2024年结束,城镇化水平最高将达到65%。这是因为人口总量和城镇化率之比不支持向上发展了。根据统计局发布的数据,2017年中国总人口(不含港澳台)有13.9亿,每年净增人口在700-800万,预计到2022年达到人口的峰值14.2亿,到2023年人口拐点出现,将每年逐减30-50万人,人口呈逐年下降趋势,生活在农村和偏远地区的40、50、60后人口大于4.5亿。人口拐点和城镇化率拐点就是房地产行业的拐点。

到2024年以后,我国将进入后城市化阶段,在这个阶段,经济发展势头将再次趋于平缓,这时,国家基本从以农业社会为主转型升级到以城市化消费为主的社会,进入了后城市化阶段,城镇化水平从65%提高到75%,减速发展。

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