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房地产还剩最后一个周期:就是接下来的三到五年

登陆资本市场后,弘阳地产在城市布局、融资渠道和土地获取方面都将有更大的发力空间。

弘阳集团执行总裁蒋达强近日表示,在全国化扩张的道路上,作为区域房企的弘阳地产尽管“赶了个晚集”,但还是“抓住了发展的尾巴”。目前,弘阳正加紧实现对组织架构、人才和企业文化等多方面的再造,年内若能顺利完成“三大战役”,将会为弘阳未来更高的飞跃奠定坚实基础。

年内完成“三大战役”

“一个普遍的观点是,房地产还剩最后一个周期:就是接下来的三到五年。”近日,弘阳集团执行总裁蒋达强现身上海,与包括《华夏时报》在内的多家媒体进行了沟通。其直言,“虽然弘阳赶了个晚集,但还是抓住了发展的尾巴,能不能实现飞跃就看今年的三大战役能不能完成,弘阳要抓住周期窗口的最后一个机会。”

“赶了个晚集”的弘阳地产起家于南京,最早从事装饰行业,1999年才开始进入地产领域,第二年首个地产项目开工。克而瑞统计数据显示,弘阳地产上半年实现销售额169亿元,在百强房企中排名第64位。

在中国房地产的最后一个窗口期,这家百亿级房企志存高远:希望能够从一家区域型房企成长为全国性房企,实现千亿销售规模。

为了完成这个目标,弘阳首战即是敲开资本市场的大门。尽管蒋达强坦言“上市也挺难的”,但弘阳地产仍于今年7月12日在香港联交所正式挂牌交易。上市首日,弘阳每股收盘价为2.56港元,上涨12.28%,市值约达82亿港元。或许是因为将企业做大的梦想更加触手可及,老板曾焕沙在现场激动得落了泪。

上市目标完成之外,弘阳目前也启用了南京、上海双总部,在原有南京总部基地运营的基础上,上海将承担投资、战略、人才吸引等重要功能作用,同时香港办公室也助力公司资本融资的运作,三足鼎立,加强全国化布局发展。今年的最后一役,则是年底实现更高销售额的跨越,力争进入TOP50的地位。蒋达强认为,中国未来的城市化、城镇化一定依托大城市。因此在拿地与战略布局上,弘阳未来将做透大本营江苏;深耕长三角,包括浙江、江西、安徽;布局都市圈。同时不拿60万平米左右的“大地”;不拿贵地;不投没有人口流入的城市;少拿容积率低的项目,实现快周转。

事实上,为了完成曾焕沙做大企业,实现千亿级房企的目标,弘阳已经在土地市场上开启迅猛扩张模式。如蒋达强所言“快”代表了一种能力。公开资料显示,截至2018年5月31日,公司已开发的90多个项目布局20余个城市,土地储备面积达1154万平米。其中近50%在二线城市,25%在强三线城市,25%在三四线城市。而在弘阳地产未来规划中,上市之后3年-5年内,公司将继续深耕长三角区域,通过实施客户全覆盖战略,提高市场占有率,并形成“1+3+X”的区域布局,即长三角、华南、华中、西南和其它地区;采用多元化的拿地策略,继续获取盈利预期较高的土地。

先“做势”,再“把饼做大”

蒋达强相信,三大目标完成之后,弘阳会成为一个全新的平台,对人才和资金的吸引力、以及品牌的影响力都会大大增强。而在此前,包括蒋达强在内,弘阳已经将10位来自旭辉、泰禾、新城等新“千亿”房企的高管收入麾下,而曾焕沙也给予了职业经理人团队一个“跳起来能够得着”的目标。

从个人角度出发,蒋达强认为,造就一家新千亿房企,不要一去就只顾着埋头做业绩,要先“做势”、营造好氛围,把新的平台搭建起来,“把饼做大”。

为了实现全国化扩张的理想,身为区域型房企的弘阳必须实现对组织架构、人和企业文化等的再造。因此,今年弘阳集团内部正在进行四大方面的改革。

其一是“大战略”。目前地产、商业、物业三大板块都在做战略规划,“以战略目标进行倒逼”;其次是“大机制”。主要是指激励机制,也包括业内流行的跟投等手段,激励在业内要达到顶尖水平;第三是“大运营”。蒋达强认为,未来房地产行业仍是刚需、刚改项目类型占主导地位,做刚需刚改项目,一定得是大运营统筹,设计、采购、成本、工程等全都归入大运营体系,实现标准化,加快周转速度。

最后则是“大信息”。据悉,目前弘阳已投入几千万元,计划将把整个集团的大数据系统打通,所有数据一次性输入,而打通大数据对一家现代化治理的上市公司至关重要。

“这四个系统完成了,才能打好弘阳的千亿基础。”蒋达强说。

或是下一匹黑马

正在通往千亿道路上一路狂奔的弘阳地产,并非一路坦途。自上市以来,由于高负债率、以及逐渐上升的未偿还银行贷款等问题,弘阳饱受来自市场及媒体等多方面的关注与质疑。

对此,弘阳地产强调,自身负债结构相对均衡,整个集团的财务报表是比较稳健和健康的。至于如何保障集团资金的流动性,弘阳集团副总裁、弘阳地产非执行董事张宏武在新闻发布会上表示,首先会增强自身的资金储备,未来会将以股本融资等方式通过资产证券化,或者借由产品收益权来进行融资,包括合作项目的股权融资等方式优化财务结构。

事实上,亦有业内人士指出,利润增速下滑、大举融资、负债规模急剧攀升等,在房地产市场新环境下,这些都曾是激进扩张的房企们遇到过的难题。

尤其值得一提的是,弘阳对土地成本有较强的控制力。

弘阳地产执行董事及总裁何捷强调,近三年来,“土地成本没有超出物业成本的40%的比重”。弘阳的土地储备定位的是刚需和改善性需求的客群,尤其在2016年10月份之后拿到的土地有很好的议价空间,安全边际很好。“此外,从2017年开始公司开启并购业务之后,取得的土地可以很好地按照预期进行开发,较好地规避了风险。”

此外,弘阳也在上市聆讯资料中专门提到,将追求快周转、高利润、低风险。主要指标包括货地比、毛利率、净利润、开盘时间、去化周期、现金流回正周期等。要求各城市公司在获得土地后的85天内实现开工,180天内开盘。

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