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房产:学区房等特殊房产不是好投资

大家好,我是徐建明。古有孟母三迁,今有家长择校而居。近几年学区房的概念,可以说是越炒越热,特别是北上广深这些大城市,一个名校边上的房子动辄十几万甚至几十万一平米,而且还是老破小。但是即使如此,家长还是趋之若鹜,求之不得。前两年还有个电视剧叫《虎妈猫爸》,主人公一家也是一个大房子卖了,搬进一个小房子,就是为了给孩子买一个好学校的准入证。关于学区房最近有人就算过一笔账,很多家长倾家荡产,买了个学区房希望孩子能够上一个好一点的学校,目的无非是为了能够考一个好一点的大学。

但是我们发现在北京的很多学区房,哪怕你是北大,清华,中科大这样的一些顶级的学校的毕业生也买不起。这些学区房是我们教育的悲哀,还是我们房地产市场的畸形?那么我们又该如何来面对这样的问题呢?中国的教育资源分配相对不均,的确学校有好有差,家长希望给孩子上一个好一点的学校绝对是无可厚非。但是我们在分析一件事情值得做还是不值得做,关键在于我们一定要分析这件事情的成本和收益。首先我们来看看买学区房的成本。大家记住学区房的成本不是说因为学区房的房价贵,所以它的成本就额外多。其实这个房价贵和便宜没有关系,为什么这么说呢?如果你买一个学区房,现在这个学区房房价特别贵的话,当你以后孩子毕业了,你可以把房子卖出的时候,如果不发生大的意外的话,这个房子一定也还是相对比较贵的。所以买学区房,这个房价贵,并不是它的特别成本。那么买学区房的成本是什么?最大的成本其实你因为为了买到这个学区房,让你的生活品质出现了巨大的影响,比如说你本来住一个大房子,然后现在换到一个老破旧的小房子里。还有更多的是因为要住到这个学区房,使得本来夫妻两个上班,可能半个小时就可以到的,结果因为离上班的工作地点太远,需要来回每天倒腾两三个小时甚至更长的时间。包括父母以及孩子自己离开了自己原来熟悉的环境和熟悉的人群朋友,而这件事情对孩子的影响尤其大。如果你说买学区房是为了孩子的话,那我提醒你们,其实对孩子学习成绩影响相当大的一个因素就是他不断地转换环境和周围的朋友,这些是他的成本。那么收益是什么呢?当然这个孩子可以上一个更好的学校。这地方其实涉及到一个非常重要的概念,什么是好学校?我们通常认为所谓的好的学校往往是这个学校的学生考分平均比较高,但一个考分平均比较高的学校是不是就是好学校?我看未必,因为平均考分比较高的学校通常他的生源也比较好。其实,也就是说考分高低与学校有一定的关系,但是关键还在于学生本人,你上的一个好的学校在这个好的学校里面成绩比较靠后,甚至因为成绩比较靠后导致相对不太自信,可能对未来的发展未必有好处,反之他如果在一个相对不那么好的学校里面,但是成绩非常拔尖,各种锻炼的机会也比较多,相对来说对学生建立自信,建立综合素质的能力也有好处,当然我不是一概否定,说好的学校其实也不一定好,那也不是。

好的学校的确是相对教育资源、教师的水平,是有差距的,这是客观的,但是我只是提醒听众们,不要高估了一个学校的作用,学习更多的还是靠他自信。还有一个就是父母对他的影响其实也非常重要。以我的观察,发现一个学霸级的学生基本上都不是靠父母逼着他怎么学出来的。恰恰相反,他们的父母往往根本就不管他们的学习,而他们父母是自己一直在学习,而这种一直在学习的榜样的力量对孩子的影响却是最重要的。所以结论很简单,一个相对好一点的小学或者中学对孩子的学习一定是有帮助的,但是不是最根本的作用。

那么分析到现在到底要不要去买学区房?我的观点非常简单,如果您买了这个学区房对你父母、自己以及孩子本人的生活影响不大,那么买了一个学区房能够上一个相对好的学校,完全值得。但是如果为了买这个学区房,父母和孩子的生活质量都严重地受到了影响,甚至会影响到工作,那么就绝对不值得买。这当然包含一个非常重要的关于教育理念的一个观念,我个人认为孩子学习成绩好当然很好,但是孩子学习成绩好跟孩子有一个健康的心理,健康的身体和一个快乐祥和的家庭生活比起来,学习成绩就不那么重要。你想一想你为了买这个学区房原来住的150平米的房子,现在换成一个50平米的房子,然后上班原来半个小时,你现在需要来回倒腾两个半小时。这样一种生活状态的变化,一定会反映在他们的日常生活,包括家庭成员之间的沟通交流。而一个孩子如果在这样的家庭环境中生活的话,他的学习成绩会提高吗?

你们想一想,如果你不把提高孩子考试成绩作为唯一教育的目标的话,再选择学区房的时候就不会那么疯狂了,会变得更加理性。当然在这讲到学区房,还有几个概念要跟大家提醒一下,第一个,您买到的这个学区房,是不是你孩子就能够进入你希望进的那个学校,是不一定的,因为我们的教育部门对于学校对应的所谓的生活区的划片是经常变的。而且相应的政策也会经常变,比如你孩子明年要上小学了,你今年去买这个房子能不能进这个学校呢?那就未必,有的可能规定必须提前几年去买,你这个要了解清楚。第二个,哪怕这个小区是属于这个学区的,他还有个学位的问题。什么叫学位的问题?就是这个小区对应是这所学校,但这个学校每年给这个小区分配的学位是有限的,比如说只有十个,但是正好这个小区这个学年有12个学童需要上学,那么这时候他就采取所谓的先到先得,你如果迟了,那还有两个人上不了这个学校。比如说最近上海还甚至于规定同一个房子里边五年之内只有一个学位。这什么意思?比如说这个房子离以前住的人,他有一个孩子上学了,可能现在她又转学了或者出国留学了,所以他把他房子卖了。你买了这个房子,当你想用这个房子让自己孩子上这个学校的时候,这个学校会告诉你这个房子在五年之内已经有一个学生入学了,你不符合条件,所以大家如果要买学区房,一定要了解清楚,至于说了解清楚了,以后政策又变,那你只能认倒霉,一点办法都没有。但是如果你买这个学区房,对你的生活并没有什么太大影响的话,其实哪怕政策变了,因此你不能上那个小学对你的影响也不大。我前面也说了,哪怕现在这个学区房很贵,你转手给别人,它还是会贵的,所以这不是问题,问题是你为了买这个房子把自己以及孩子的生活搞得乱七八糟,这才是大问题。

今天跟大家聊的是学区房,其实房子还有很多,一些特别功能的房子,比如说现在很多人要买那些所谓的养老社区房,还有一些,特别是到哪旅游发现这种环境太好了,以后想常来住,于是头脑一热就买了房子了。像这种养老房,旅游房等等这些大家在购买的时候一定要小心,因为还是那句话,房子是用来住的,如果你不去住的话,这个房子的功能就没有发挥,当然它的价值就不值你买的那个钱,而我们所谓的现在的很多养老社区,旅游景区的房产,你会不会去住呢,其实是要打个大问号的。因为我们选择一个地方居住,跟我们去旅行完全不一样,我们不仅要风景好,环境好,房子好,我们还要有什么,生活便利,周围有自己熟悉的环境,以及熟悉的朋友,那么你在这个旅游景点有这些吗?至于说养老房产,你现在觉得很好,你以后真的老了会去住吗?想明白了再做。好吧,这一期关于特别类型的房产的问题就到这里,谢谢大家的收听。本期节目就到这里,我是理财师徐建明,希望大家能在本期节目中有所启发和收获。也请大家多多分享给亲朋好友,我们下期见。

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