北京发布市关于加强限房价项目销售管理的通知

5月26日，北京市《关于加强限房价项目销售管理的通知》最终发布，这也让一直处于焦急等待中的限房价项目们有了盼头。作为北京今年新房市场最主要的供应，限房价项目备受市场关注，尤其是在部分项目有可能转为共有产权房后，限房价项目开发商如何应对?项目是否有变化?在未来的销售中将采取哪些措施?北京商报记者就此对北京市60多个项目进行了摸底调查。

“现在就等着政府的价格评估了，此后就能快速推进拿证开盘，”北京商报记者摸底调查限房价项目时，已确定了规划的项目均如是表态，他们焦急地等待着最终的评估价格及是否会转为共有产权房的结果，不过，由于项目所处位置和周边房屋价格有所不同，各项目对于未来市场的判断各有不同。

集中供应期即将到来

北京商报记者摸底发现，在60多个已出让土地的限房价项目中，除去部分全自持项目外，有18个项目已对外发布了项目案名，有些项目已开始客户的意向登记，但是对于最终开盘时间，这些项目都不敢确定，绝大多数项目表示，“最快6月底开盘”。

对于限房价项目来说，上半年一直处在徘徊状态，由于“限房价项目相关销售政策的调整”这一消息早在项目中流传，各开发商们只好在等待中度过。5月26日，北京市正式出台《关于加强限房价项目销售管理的通知》，这也意味着开发商们的等待迎来了结果。

不过，等待还未彻底结束，下一步他们等待的是评估。按照新政的要求，如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比高于85%(价差比低于15%)时，该限房价项目将由开发商直接作为商品房，面向有购房资格的家庭销售，和当前商品房的销售完全一样。但是低于85%，则将转为共有产权房。

“未来一两周政府的评估就会做完，接下来我们就能推进开盘事宜了，”位于房山的旭辉城是北京市首个对外宣布入市的限房价项目，去年10月该项目便对外宣布即将入市，但一直拖到了现在，在经历了政策之后，旭辉城离最终入市越来越近了，销售人员们也有了底气对购房人如是介绍。

位于大兴的瀛海府项目销售人员对北京商报记者表示，最快6月底该项目就能拿到预售许可证后开盘，从市场信息看，该项目早就释放出了即将入市的消息，且目前意向登记了600多组购房人，而该项目能够提供的房源只有188套，销售人员对于未来销售信心十足。

根据中原地产的统计，从目前的统计看，限房价项目合计大约有3000亿元的货值，中原地产首席分析师张大伟认为，预计从6月开始，将出现限房价项目供应量的井喷，短期入市房源有望超过2万套。随着一批限房价项目的入市，北京新房市场也将迎来集中成交期，从而拉高新房市场的成交数字。

观望情绪仍浓重

除了早已打算入市的项目外，北京商报记者摸底调查发现，更多的项目还在根据新政做项目规划，即便一些确定案名的项目，也迟迟未有其他进展。

以永定府项目为例，该项目由于所处位置优越而受到市场的关注，房地产服务网站信息显示，该项目在今年4月初就曾对外称，预计2018年上半年开盘，共3栋楼，均为4-8层的小高层产品。不过，截至目前项目还未有售楼处，销售人员介绍：“6月底会有项目展示处，8月底售楼处会对外开放，如果想要买房子，可以等到那时再过来联系。”

同样的情况也发生在碧桂园琅辉项目处，该项目销售人员介绍，项目年内可以开盘，值得一提的是，房地产项目销售人员通常会留下咨询项目的购房人联系方式，以便后期跟进，但是该项目销售人员无意记录咨询电话，“现在项目还有很多不确定性”，该销售人员坦言。

近期，有不愿具名的开发商对外高调宣布了手中限房价项目的进展，不过，除了项目园区对外开放以外，并未过多透露项目更多详细信息。“其实，现在还在研究新政，项目很多方面确实没有确定下来。”该开发商相关人士向北京商报记者坦言。

实际上，该开发商所透露的“还在研究”的问题也是多个项目的真实写照，有行业人士透露，开发商研究的并不只是如何应对新政，更是如何考量成本和利润，因为一些项目的成本价格已经十分接近土地出让时设定的销售均价。以大兴某地块为例，根据相关机构的测算，该地块平均楼面价4.5万元/平方米，而该地块销售均价不超过52449元/平方米，最高销售单价不得超过55071元/平方米，楼面价已经十分接近销售均价。

“限房价地块势必会压缩房企盈利空间，这也要求房企更加精耕细作，剔除各类成本，同时把握地产周期。很多房企过去其实就是靠市场自身变动盈利，未来要提升专业能力，需要把市场做细，这样才能有更好的盈利机会。”易居研究院智库中心研究总监严跃进如是说。

五环外项目的自信

当然，不久前正式发布的新政确实打乱了一些开发商的节奏，也影响了一些项目的预期。正如上文所说，限房价项目转为共有产权房是一些项目面临的最大的不确定。不过，北京商报记者摸底调查发现，一些位于非核心区域的项目，对于是否转为共有产权房似乎心中早有了答案。

上述旭辉城销售人员直言：“我们的项目都在五环以外了，转为共有产权房的可能性非常小，所以有意向购买的客户可以早点来登记了。”同位于南五环外的瀛海府项目，具体位置在大兴区德贤路瀛海出口东500米，项目预计售价52449元/平方米。该项目售楼处人员向北京商报记者表示：“和周边项目相比，瀛海府项目的单价并不高，所以价差也不会很大，转为共有产权房的可能性不大。”

张大伟也曾分析认为：“根据目前市场来看，有可能转化为共有产权房的只有位于五环内的少数限房价项目。整体来看，最多有10个项目有可能会被转成共有产权房，五环外项目转化的可能性都不大。”

不过，也有行业人士向北京商报记者提醒道，最终项目价格的评估是根据多种因素决定的，并非简单地以周边新房、二手房作为参照，因此对于购房人而言，最好还是等待评估价格落定后再做打算。