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北京市住建委出台限价房项目销售征求意见

导读 北京市住建委出台限价房项目销售征求意见北京市住建委出台限价房项目销售征求意见稿,对限价房项目销售方式做了分类:设定限评比(限房价 评

北京市住建委出台限价房项目销售征求意见

北京市住建委出台限价房项目销售征求意见稿,对限价房项目销售方式做了分类:设定限评比(限房价/评估价),高于85%的按正常商品房售卖,低于85%的转为共有产权房摇号出售。

举个例子,假如某项目的限定房价为5万元/平米,评估价为6万元/平米,则限评比为83%,低于85%,需转为共有产权房销售。反之,限评比高于85%,按正常商品房销售。

相比正常销售,共有产权房销售的对象更严格,具体采取摇号方式。

销售方式的变化,对市场来说意味着什么?购房者,到底该不该紧张?

限价房扮演保障房角色

土地已经出让,价格已经限定,房子在建。接下来,对开发商来说,是怎么卖的问题;对购房者而言,是有没有资格买以及能不能买到的问题。

现实中,限价房因其价格低于市场价而备受追捧。在2016年北京930新政后,为抑制房价快速上涨,严控地价,北京土地市场出现了一大批限价房项目。在整个北京楼市供应不足的情况下,此类房源更是一房难求。

“被限价的预售房源,非常紧张,部分开发商不仅拒绝公积金,甚至要求全款,这种情况下,刚需买房难度加大。”中原地产首席分析师杨大伟指出。

在这种情况下,如果不做任何规定,限价房项目在销售环节非常容易出现暗箱操作的手法。

思源地产首席分析师郭毅将这种情况称之为购房“鄙视链”。“全款买房的往里走,按揭的不要堵门口,公积金贷款的请把共享单车挪一挪”。

根据征求意见稿,限评比低于85%的项目需要转为共有产权房销售摇号出售。这在某种程度上,保障了人们购房的公平性。

换句话说,在购买限价房方面,富人和平民站在了同一起跑线上。

这也符合当下的情况,随着经适房的渐消隐退,自住房、共有产权房、限价房一定程度上扮演了保障房的角色。

为什么是85%?

在解释为何设定为85%之前,需要理解自住房、共有产权房等的价格,它们大多低于周边市场价格约3成。

如果按照以前思路,限评比设定低于85%,会产生一个问题,投机客牟利的空间被放大。

房屋的特点就是高总价,动辄数百万元的总房价,即便按照15%的价差计算,也有几十万元的获利空间。

在全国楼市求稳的背景下,显然不希望投机客的大量出现。尤其对北京而言,限价房项目多达60余个,公布案名的已有近20个,总货值高达千亿级别。

如果限评比设定高于85%,同样会产生一个问题,开发商积极性被打击。

高于85%意味着,转为共有产权的项目将更多。共有产权房很关键的一点是,产权不完整,对购房者的吸引力变小。

相比正常销售方式,共有产权摇号销售、政府收购,开发商可以活动的空间更小。茶水费、内部购房等潜规则将被限制。

另外,开发商在拿地时已经面临较高的地价,限价房项目通常以高周转方式出手,以便回正现金流,否则可能面临“算不过来帐”的局面。

改变销售规则,销售节奏可能会变慢。张大伟也认为,如果在企业拿地之后再改变销售规则,开发商积极性被打击,进而对土地市场的稳定不利。目前,北京已出现多宗土地流标。

再进一步考虑,土地流标,导致的结果是市场房屋供应量减少,供需矛盾更加突出。市场并不乐见这一现象发生。

北京房协副会长、秘书长陈志也认为,如果设定比例过高,收购项目过多,会对北京普通商品住房供应造成影响,不利于商品住房市场的稳定。

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