即使是最不精明的投资者也意识到，网上购物已经改变了我们的生活方式。当我们从工作场所回到家时，堆积在我们家门口的箱子里装满了网上购买的商品，从衣服到节日礼物，再到日常家居用品。网上贸易不仅改变了我们的生活方式，还扩大了对区域履行中心的需求。工业的繁荣诞生了。这一切都发生在2017年12月《减税与就业法案》 (TCJA)成为我们生活的一部分之前。幸运的是，TCJA的规定应该会让工业地产的增长计划更加乐观。

TCJA承诺通过全面降低所得税来增加纳税人的收入。提高标准扣除额是为了帮助最低税阶的人，而最高税阶从39.6%降至37%。可用的额外现金将推动对更多仓库空间的需求，无论是生产还是分销。

在商业方面，TCJA保持着一个类似的交易所，也被称为1031。行业所有者可以通过免税的方式交换房地产，以满足其不断增长的业务需求。在一些大都市地区，开发土地是一项挑战，工业产权所有者正努力跟上消费者日益增长的需求。允许工业产权所有者在不承担沉重税收负担的情况下交换财产，将使他们能够调整财产规模，以满足不断增长的业务需求。

规则1031的变化之一是取消了个人财产作为适用于递延税项交换的合格财产。只有房地产仍然有资格享受免税互换。由于许多工业地产主要由房地产组成，因此这些地产仍然是1031战略中延期征税的绝佳选择。

对于那些包含个人财产的工业地产，TCJA将从2017年9月27日起将奖金折旧率提高至100%。奖金折旧率虽然逐年降低，但2026年将逐步淘汰，2018年及以后几年工业产权人可扣除相当一部分改善。这将减少工业产权所有者的应纳税收入，并利用节税为业务增长提供资金。

合格的机会基金仍然是房地产投资者的热门税收话题，但对工业部门来说尤其值得。TCJA设立了合格机会基金，为投资经济困难地区和为投资者减税提供机制。投资者不仅可以出售资产，还可以出售资产，并将净收入再投资于合格机会基金。然后，QOA基金必须将至少90%的资金再投资于预先指定的QOA区域。如果在合格机会基金中的投资已经持有10年，投资者可以将任何增值排除在税收范围之外。同样，一旦投资者持有该房产五年，原始收益将减少10%，如果持有七年，将再次减少5%。

例如，如果纳税人以200美元的价格出售最初以100美元购买的股票，100美元的净收入可以再投资于合格机会基金。如果纳税人持有基金投资7年，纳税人只需为85美元的收入纳税。此外，任何持有十年的投资增值都是免税的。美国国税局预计将为合格机会基金提供进一步指导，但一些预先指定的领域将是工业发展的理想选择。

在TCJA向我们提出全面改革税收制度后，最高法院在Wayfair一案中做出裁决，改变网上零售商征收营业税的方式。尽管这一案件是南达科他州独有的，但这一裁决对许多其他州产生了多米诺骨牌效应。如果销售额低于100，000美元或零售商完成的交易少于200笔，较小的在线零售商将依赖于销售税的豁免。该实体庆祝这一裁决，认为这是一种甚至可以与在线零售商竞争的机制。时间会证明增加的营业税成本是否会阻止消费者购买，或者网购的便利性是否仍然会占上风。

总的来说，TCJA增加了许多有利的房地产条款，这将有利于蓬勃发展的工业房地产行业。较低的税率、1031汇率、奖金贬值和合格的机会区将为未来增长积极定位工业市场。